Charges communes: répartition et perception

 

Les coûts d'administration, d'entretien, de remplacement, d'amélioration ou de transformation des parties communes constituent des charges qui sont réparties entre les copropriétaires d'un immeuble. On distingue les charges communes générales des charges communes particulières, dont la répartition ne suit pas les mêmes règles. Dans le premier cas, c’est la  valeur relative de chaque partie privative qui sert à établir la contribution des copropriétaires. Quant aux charges communes particulières, issues des parties communes à usage restreint, les copropriétaires qui les utilisent sont tenus seuls aux charges qui en résultent.

 

Calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires

 A) Charges communes générales

Les charges communes générales ont pour objet la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Elles sont réparties par rapport à la valeur relative de la fraction d’un copropriétaire.

À cet égard, l’article 1064 du Code civil du Québec stipule que :

« Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. ».

Ce mode de répartition représente la règle dans la plupart des déclarations de copropriété, car la disposition légale qui la prescrit est d’ordre public de protection.

B) Charges communes particulières

Les règles applicables à la répartition des coûts d’entretien et de réparation des parties communes à usage restreint sont différentes. En principe, seuls les copropriétaires qui en ont l’usage contribuent aux charges y afférentes, à savoir celles qui ont trait aux coûts des réparations mineures et d’entretien.

C) Charges communes relatives au fonds de prévoyance

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance sert à payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes, qu’elles soient à usage restreint ou non. Le mode de répartition est le même que celui pour les charges communes générales, c’est à dire en fonction de la valeur relative de chaque fraction.

Toutefois, l’article 1072 alinéa 2 du Code civil du Québec vient pondérer cette règle. On y précise que pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, il peut être tenu compte des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. À titre d’exemple, la déclaration de copropriété pourrait prévoir une disposition permettant d’imputer, à un copropriétaire, les coûts associés au remplacement d’une terrasse dont il a l’usage exclusif.

Paiement et recouvrement des charges communes

Pour que le syndicat puisse accomplir sa mission, et disposer des fonds nécessaires pour assumer ses dépenses courantes, le budget prévisionnel doit être soumis à la consultation des copropriétaires lors d’une assemblée. Les administrateurs l’adoptent ensuite (à la majorité des voix) lors d’une réunion du conseil d’administration. Une résolution écrite et signée par tous les administrateurs est tout aussi valable. Par la suite, le conseil d’administration informe (sans délai) chacun des copropriétaires du montant à payer, ainsi que la date à laquelle le paiement est exigible. Cela se fait au moyen d’un avis de cotisation.

  BON À SAVOIR ! La valeur relative figure dans l'acte constitutif de copropriété (première partie de la déclaration de copropriété). Elle sert à établir la quote-part du droit de propriété (des copropriétaires) dans les parties communes, leur contribution aux charges communes et le nombre de voix associées à leur partie privative.

 À RETENIR : L’établissement du budget prévisionnel et le recouvrement des charges communes relèvent du conseil d’administration, qui gère la trésorerie de la copropriété.

 ATTENTION ! Les copropriétaires doivent contribuer au fonds de prévoyance en fonction de la valeur relative de leur fraction. Cependant, une clause de la déclaration de copropriété pourrait prévoir qu’un copropriétaire qui a l’usage exclusif d’une partie commune à usage restreint contribue, seul, aux coûts des travaux de réparations majeures ou de remplacement qui en découlent.

 

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