Gérant ou gestionnaire: deux fonctions distinctes

Faire la distinction entre la charge du gérant de celle du gestionnaire n’est pas une mince affaire. La plupart des acteurs qui travaillent dans le domaine de la copropriété peinent à s’y retrouver en cette matière. À vrai dire, la perception générale quant à la similarité des tâches qui leur incombent est erronée, car ces deux fonctions présentent plusieurs différences. Le gérant dispose de pouvoirs décisionnels au regard de la gestion de la copropriété. Quant au gestionnaire, il agit comme un conseiller et comme celui qui met en œuvre les décisions prises par le conseil d’administration. Il pourrait avoir suggéré des recommandations préalables avant que ces décisions soient mises en application. Regard sur deux fonctions dont les attributs, les pouvoirs et les devoirs se distinguent à plus d’un titre.

Qu’est-ce qu’un gérant?

En temps normal, le conseil d’administration assume l’administration courante du syndicat. Néanmoins, l’article 1085 du Code civil du Québec autorise le syndicat de copropriétaires à confier, à un gérant, une partie des pouvoirs généralement octroyés au conseil d’administration. Ce gérant peut être choisi parmi les copropriétaires ou il peut être un tiers. Quant au deuxième alinéa de cet article, il stipule que le « gérant agit à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration ». Cette précision est utile, car elle permet d’identifier, clairement, le statut, les pouvoirs et les devoirs du gérant.

Le gérant et sa mission

Généralement, la déclaration de copropriété ne définit pas les pouvoirs et les devoirs du gérant, pas plus que ceux qui pourraient lui être attribués ultérieurement, que ce soit par le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires. L’article 1301 du Code civil du Québec prévoit que le gérant « doit faire tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l’usage auquel le bien est normalement destiné ». L’article 1302 du Code civil du Québec, quant à lui, prévoit qu’il « est tenu de percevoir les fruits et revenus du bien qu’il administre et d’exercer les droits qui lui sont attachés. Il perçoit les créances qui sont soumises à son administration… ». Par ailleurs, en vertu de l’article 1303 du Code civil du Québec, « Il doit continuer l’utilisation ou l’exploitation du bien qui produit des fruits et revenus, sans en changer la destination, à moins d’y être autorisé par le bénéficiaire ou, en cas d’empêchement, par le tribunal. » Ainsi, le gérant est un organe décisionnel de gestion pour le syndicat, qui pose lui-même certains actes relatifs à la conservation des biens qu’il administre.

Les pouvoirs du « gérant » de copropriété

L’article 1085 du Code civil du Québec accorde donc, au gérant, les pouvoirs décisionnels de l’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration. Ce statut lui confère des pouvoirs allant au-delà des strictes tâches matérielles, par exemple la simple mise à exécution des décisions prises par le conseil d’administration. Parmi les tâches qu’il est en droit d’accomplir, le gérant pourrait :

Si le gérant de copropriété se voit confier des pouvoirs, il a aussi des devoirs à faire, notamment procéder à une reddition de compte . À la fin de son administration, il devra faire état de ses activités au syndicat de copropriétaires, ainsi qu’à son successeur ou aux membres du conseil d’administration, le cas échéant. Les activités et les décisions qu’il a prises seront généralement consignées dans un document écrit, au sein duquel il fera également état des dépenses qu’il a engagées pour le compte du syndicat, ainsi que des sommes d’argent qu’il a été appelé à gérer.

Qu’est-ce qu’un gestionnaire?

Responsable de la saine gestion d’une copropriété, le gestionnaire prévoit, contrôle et agit comme conseiller. Il y joue un rôle clé pour le syndicat, tout en travaillant habituellement sous l’autorité des administrateurs. À l’instar de ces derniers, il doit veiller à la conservation de l’immeuble dont il a la charge. Son objectif est d’alléger leur tâche, sans se substituer pour autant au rôle qu’ils sont appelés à jouer. Ainsi, les administrateurs exerceront plus adéquatement les pouvoirs décisionnels qui leur sont conférés. Véritable homme-orchestre d’une copropriété, le gestionnaire doit déployer son expérience et ses connaissances au bénéfice du syndicat de copropriétaires pour qui il travaille.

Le gestionnaire et sa mission

La gestion d’une copropriété est une tâche délicate et souvent complexe. Pour en améliorer la qualité, les administrateurs auraient bien souvent intérêt à s’adjoindre un gestionnaire compétent. Ils pourraient, selon les besoins, lui confier plusieurs tâches administratives, financières et techniques, pour ne nommer que celles-là, ou le limiter à un rôle bien précis (ex. : tenue de la comptabilité).

Les pouvoirs du « gestionnaire » de copropriété

En tant que prestataire de services ou employé du syndicat, le gestionnaire a en principe des pouvoirs très limités. Pour l’essentiel, il met à exécution les décisions prises par le conseil d’administration, et veille aux intérêts de la collectivité des copropriétaires. Cependant, il n’est pas exclu qu’un mandat spécifique lui soit confié, afin qu’il représente le syndicat auprès des fournisseurs de services. En pareille situation, il deviendrait le « mandataire » du syndicat aux fins de ce mandat.

 

 BON À SAVOIR! Le gérant dispose d’un droit de rétention sur le bien administré, jusqu’à ce que soit payé le montant qui lui est dû, le cas échéant. Toutefois, s’il est membre d’un ordre professionnel, par exemple l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Ordre des ADMA), le gérant ne pourra pas agir ainsi. Raison : l’article 42 du Code de déontologie des administrateurs agréés l’obligerait à donner suite, avec diligence, à la demande d’un client qui veut récupérer ses biens retenus. Même si des honoraires n’ont pas été payés au gérant.

 À RETENIR : La différence entre un gérant et un gestionnaire est fondamentale en droit. Le gérant exerce un pouvoir de décision qui lui est propre au sein de la copropriété, à l'instar d'un organe décisionnel autonome, tandis que le gestionnaire est, habituellement, un prestataire de services ou un employé du syndicat, à qui ce dernier peut confier diverses tâches.

ATTENTION!  Actuellement, quiconque désire occuper la fonction de gérant ou de gestionnaire de copropriété peut le faire, sans être imputable à quelque organisme de contrôle que ce soit, ce qui peut mettre à mal la protection du public. Plusieurs observateurs estiment qu’il s’agit là d’une situation incongrue, étant donné les grandes responsabilités qu'ils doivent assumer.

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