Fraude et copropriété

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Votre copropriété n’est pas à l’abri d’une fraude. Parmi ceux qui pourraient la commettre figurent les administrateurs, les copropriétaires, le gestionnaire de la copropriété, les fournisseurs de services et les tiers. Par conséquent, il serait sage d’observer les comportements d’éventuels suspects, afin d’y déceler des actes potentiellement frauduleux. Il ne saurait être question de mener une chasse aux sorcières dans un immeuble, néanmoins, certains signes avant-coureurs devraient susciter la méfiance et commander la vigilance.

 

Nature des fraudes

La plupart des fraudes commises dans une copropriété émanent de manipulations comptables ou financières. Celles-ci sont parfois perpétrées par un administrateur. Ce dernier pourrait commettre de tels larcins à même le compte bancaire du syndicat, ou s’adonner à d’autres activités malveillantes, par exemple la falsification de signatures, voire le dépôt dans son propre compte bancaire des charges communes payées par les copropriétaires. Une fraude pourrait aussi être le fruit du gestionnaire qui dépose l’argent d’une copropriété dans le compte bancaire d’un autre syndicat. Il arrive même que cet argent aboutisse dans le compte de sa propre compagnie de gestion, si bien qu’il confond le patrimoine financier de ses clients avec le sien.

Les fournisseurs de services peuvent également se rendre coupables d’une fraude en gonflant leurs factures. Ce maquillage comptable a généralement pour objet de verser  à un des administrateurs ou au gestionnaire un avantage indu. Par ailleurs, il arrive qu’un copropriétaire réclame une indemnité d’assurance pour un sinistre qu’il a lui-même provoqué, en vue de faire réaliser des travaux de rénovation dans son unité. Certains d’entre eux vont même jusqu’à aggraver l’ampleur du sinistre, afin que ces travaux soient plus importants.

Signes avant-coureurs

Les signes avant-coureurs qu’une fraude potentielle sévit dans une copropriété sont documentés. L’administrateur ou le gestionnaire qui en est l’auteur pourrait, notamment :

  • Cacher des informations financières;
  • Faire des transactions bancaires injustifiées;
  • Faire un usage excessif de l’argent du syndicat;
  • Payer les honoraires de fournisseurs de services inhabituels;
  • Travailler un nombre d’heures supplémentaires anormalement élevé;
  • Ne pas déléguer les tâches;
  • Avoir un train de vie somptueux.

Limiter les risques

Agir en amont est essentiel pour prévenir la fraude en copropriété. Il existe des mécanismes de protection pour l’éviter autant que faire se peut. À tout le moins, certains gestes aideront à en réduire les risques, par exemple en consultant les plumitifs civils et criminels d’un aspirant gestionnaire ou administrateur. Disponibles au greffe d’un palais de justice ou en ligne, ils révéleront son passé judiciaire, le cas échéant, ainsi que les raisons pour lesquelles il a dû faire face au Tribunal.

Vérifier le dossier de crédit d’un candidat, mais aussi consulter les médias d’information sera tout aussi judicieux. La presse écrite et électronique représente une source d’information utile pour démasquer les escrocs, qui pourraient avoir fait les manchettes.

Garanties financières

Contrairement à d’autres États, le Québec ne s’est toujours pas doté d’une loi qui protège les fonds appartenant à une copropriété, si bien que les fraudeurs qui y sévissent risquent de lui causer un tort financier considérable. La plupart du temps, lorsqu’un syndicat découvre le pot aux roses, les personnes fautives ont disparu sans laisser d’adresse ou ne sont pas solvables. Les copropriétaires floués pourraient donc ne jamais revoir leur argent.

L’Ordre des administrateurs agréés du Québec

Un gestionnaire qui a accès au compte bancaire d’un syndicat en tant que signataire, ou qui gère les fonds de la copropriété à même son propre compte bancaire, devrait être membre de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Ordre des ADMA). Tous ceux qui en font partie sont soumis à des règles déontologiques, doivent détenir une assurance responsabilité professionnelle ainsi qu’un compte en fidéicommis. Cela limitera considérablement les risques que le syndicat soit victime d’une fraude.

L’Ordre des ADMA dispose d’un fonds d’indemnisation, lequel permet de dédommager les personnes physiques ou morales, ainsi que tout autre tiers qui aurait été floué par un de ses membres. Cela se produit, notamment, lorsqu’une personne mal intentionnée utilise des sommes d’argent à d’autres fins que celles qui étaient prévues initialement.

 

 BON À SAVOIR!  Le Code civil du Québec ne subordonne pas la charge d'administrateur à une garantie financière. Cependant, il sanctionne les fraudeurs. Le tribunal peut, à la demande de tout intéressé, interdire l’exercice de la fonction d’administrateur d’un syndicat de copropriétaires à toute personne trouvée coupable d’un acte criminel comportant fraude ou malhonnêteté, dans une matière reliée aux personnes morales.

À RETENIR!  Les gestionnaires de copropriété n’offrent pas toujours les garanties utiles sur le plan financier et en termes de compétences. Raison pour laquelle tous devraient souscrire une assurance responsabilité professionnelle couvrant leur responsabilité civile, afin de parer les conséquences possiblement dommageables découlant de fautes qu’ils auraient commises.

 ATTENTION! La fraude en copropriété n’est pas une vision de l’esprit, mais une réalité que personne ne peut ignorer. Tous les syndicats de copropriétaires peuvent en être victimes. Dans un passé récent, certains gestionnaires de copropriété peu scrupuleux ont littéralement pigé dans les comptes bancaires de leurs clients, qui ne les ont jamais vus venir.  

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