Richard LECOUFFE

Avocat depuis plus de 40 ans, Richard LeCouffe est diplômé d’une licence en droit (LL.L.) de l’Université de Montréal en 1974. Il est membre du Barreau du Québec depuis 1976.

Me LeCouffe a surtout œuvré dans les domaines du droit de l’emploi et du travail, et du droit administratif. Il a plaidé devant divers arbitres de griefs et tribunaux administratifs du Québec, en plus d’agir comme porte-parole lors de nombreuses négociations de conventions collectives.

Il a également rédigé plusieurs articles se rapportant à la copropriété divise, en plus de collaborer à la rédaction de divers ouvrages, mémoires et textes de conférences en la matière.

Me LeCouffe agit comme conseil au sein du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Le financement des travaux

copropriete-conseil-13022 août 2013- Un devoir fondamental d’assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble s’impose aux administrateurs de tout syndicat de copropriété; c’est d’ailleurs là leur mission première. Il en découle l’obligation de pourvoir aux coûts engendrés par ces travaux. Voyons donc quelles sont les principales sources de financement des travaux en copropriété.

Le budget annuel :   en élaborant le budget pour l’année à venir, les administrateurs doivent tenir compte de toutes les dépenses auxquelles le syndicat devra faire face durant cette période. On prévoit donc au budget annuel un poste relatif aux coûts des travaux qui sont projetés en cours d’année.

La cotisation spéciale :   il arrive souvent que le seul budget annuel ne suffise pas à couvrir les coûts de travaux d’entretien ou de réparation, que ce soit en raison de leur ampleur même, ou encore à cause d’un imprévu en cours de chantier, entraînant une augmentation des coûts initialement prévus. Les administrateurs pourraient alors recourir à la levée d’une cotisation spéciale. Notez que si cette cotisation spéciale n’a pas déjà été traitée à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle, les administrateurs devront d’abord convoquer une assemblée spéciale des copropriétaires, afin que ceux-ci soient « consultés » au sujet de cette cotisation spéciale. Rappelons aussi que, tout comme pour le budget annuel, aucun vote n’est requis de la part des copropriétaires quant à une telle cotisation. « Consulter » les copropriétaires signifie essentiellement qu’ils peuvent tout au plus demander des précisions ou poser des questions aux administrateurs au sujet de la cotisation, recevoir les réponses ou formuler des commentaires.

Le fonds de prévoyance : le fonds de prévoyance sert à financer les « travaux majeurs » et les travaux de remplacement de parties communes de l’immeuble. Comme son nom l’indique, le fonds de prévoyance doit donc être utilisé pour des travaux prévus d’avance, souvent sur une longue période (10 ans, 15 ans, 20 ans…), et non comme une soupape de sécurité pour travaux imprévus. La notion de remplacement des parties communes est assez claire, mais celle de travaux majeurs peut parfois être source de confusion. On peut cependant établir que si les travaux sont importants et qu’ils visent les fondations ou la structure de l’immeuble, ou encore la toiture ou le parement extérieur, il s’agit alors vraisemblablement de « travaux majeurs », donc financés par le fonds de prévoyance.

Théoriquement, on pourrait également mentionner l’emprunt à une institution financière, comme source de financement. En effet, un syndicat de copropriété, en tant que personne morale distincte, possède la capacité d’emprunter. En pratique, toutefois, cette option est encore peu répandue, les institutions financières hésitant à prêter des sommes, compte tenu du peu de garanties que le syndicat peut leur offrir, n’étant pas propriétaire des parties communes de l’immeuble, ni (sauf exception) de parties privatives.

Par ailleurs, dans certaines circonstances précises, les administrateurs pourraient utiliser d’autres sources de financement :   l’indemnité d’assurance, le recouvrement judiciaire et la subvention municipale ou gouvernementale. Il s’agit là toutefois de situations particulières moins fréquentes.

L’indemnité d’assurance :   lorsque les travaux font suite à un sinistre couvert par la police d’assurance du syndicat, une indemnité sera versée par l’assureur pour défrayer le coût des travaux. Celle-ci sera habituellement versée conjointement au syndicat et à l’entrepreneur retenu (généralement par l’assureur) pour effectuer les travaux après sinistre.

Le recouvrement judiciaire :   un syndicat peut recevoir une indemnité, suite à une procédure judiciaire intentée contre un entrepreneur pour vices de construction. Toutefois, compte tenu des délais que de telles poursuites impliquent, plus souvent qu’autrement cette indemnité surviendra longtemps après que les travaux correcteurs ont été effectués et entièrement payés. Il est alors recommandé au syndicat de déposer la somme reçue de la Cour soit dans le fonds de prévoyance, soit dans le budget annuel courant, faisant en sorte de diminuer les contributions aux charges communes ou au fonds de prévoyance. Il n’est pas recommandé d’opter pour une redistribution de l’indemnité reçue de la Cour aux copropriétaires d’antan, une avenue plutôt complexe, notamment en raison des ventes qui ont pu survenir en cours de procédure.

La subvention municipale, provinciale ou fédérale :   plutôt rares par les temps qui courent, de telles subventions constituent néanmoins une autre source possible de financement pour les travaux effectués par un syndicat, dans la mesure où ces travaux sont couverts par le programme en vigueur. Il peut donc valoir la peine de se tenir à l’affût de telles possibilités et de s’informer quant à leurs modalités.

Bons travaux!

 

Richard LeCouffe, Avocat
Courriel :  r.lecouffe@djclegal.com

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