Ghislain RAYMOND

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Cœur depuis 2007, Me Ghislain Raymond est diplômé de l’Université du Québec à Montréal et est membre du Barreau du Québec depuis 1999.

Il s’implique dans des dossiers de copropriété, de responsabilité, de litiges civils et commerciaux et dans l’exercice de recours collectifs. Il a plaidé devant la plupart des instances québécoises, incluant la Cour d’appel du Québec.

Inaction des administrateurs: que faire?

1er novembre 2016 - Les devoirs et obligations des administrateurs de syndicats de copropriétés sont parfois méconnus et les comportements des administrateurs font souvent l’objet de critiques de la part de copropriétaires. C’est connu. Or, quand le comportement d’un administrateur seul ou encore d’un conseil d’administration dépasse-t-il le seuil de l’acceptable? La notion de faute revêt diverses formes et, souvent, c’est l’inaction qui est source de litiges.

Parce qu’un copropriétaire ne peut, à lui seul, voir à l’entretien ou à la réparation d’une partie commune (ce rôle revenant au syndicat), il peut arriver que celui-ci subisse un dommage direct dont la source provient d’une partie commune. En cas de défaut d’agir par le conseil d’administration, le copropriétaire fautif peut-il se retourner contre lui et intenter un recours judiciaire?

En cas de négligence à effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble, le copropriétaire qui subit le préjudice aurait la possibilité de s’adresser au tribunal pour obtenir réparation : injonction pour forcer l’exécution de travaux, par exemple dans le jugement Goyet-Marchand c. Syndicat des copropriétaires du Presqu’Île, ou encore un recours en dommages pour obtenir une indemnisation.

Or, qu’en est-il si le syndicat fait preuve de négligence à intenter un recours judiciaire, par exemple dans le cas où l'immeuble construit par un promoteur comporte un vice caché, et que cette inaction porte atteinte aux droits d'un copropriétaire? Si cette inaction peut en soi constituer une faute par omission d’agir, il n’est cependant pas certain que le dommage causé au copropriétaire le soit à cause de cette négligence. Une explication s’impose. Dans ce type de reproche, le copropriétaire agissant contre son syndicat devra en quelque sorte faire un « double procès », puisqu’il aura aussi la tâche de démontrer au tribunal le fait que, s’il avait agi en temps utile, le syndicat aurait obtenu gain de cause contre le défendeur dans son recours. En d’autres termes, le copropriétaire devra prouver la négligence du syndicat d’agir, et en outre démontrer que, s’il avait agi, son syndicat aurait gagné son recours.

La Cour supérieure en est arrivée à cette conclusion dans l’affaire Tullio c. Syndicat des copropriétaires Manoir Saint-Sauveur (Paragraphe 109). Il s’agissait, dans ce dossier, d’un copropriétaire qui s’était vu construire tout près de son immeuble un autre édifice aux aspects surdimensionnés par rapport aux autres immeubles du projet. Il a entre autres été décidé que, comme la ville avait autorisé cette construction, le défaut d’agir du syndicat n’avait pas causé de dommages au copropriétaire puisque, de toute façon, le recours du syndicat eut été un échec à ce niveau.

Les questions relatives à la négligence d’agir d’un conseil d’administration sont parfois beaucoup plus complexes qu’elles peuvent le laisser paraître au premier abord. L’importance de consulter un avocat est sans conteste un atout avant de se lancer dans pareille aventure.

 

Ghislain Raymond, Avocat
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