Définition : Mise en demeure

Acte par lequel une personne (le créancier) demande de manière formelle à une autre (le débiteur) de faire ou de ne pas faire quelque chose (acquitter les charges communes, respecter la déclaration de copropriété, suspendre des travaux de construction irrégulièrement engagés, etc.), selon certaines modalités et dans un délai déterminé. Elle vise à inciter le débiteur à se conformer à ses obligations afin d’éviter que le créancier ne s’adresse au tribunal à ce sujet. Dans certains cas, la mise en demeure constitue une étape préalable et obligatoire au dépôt de procédures judiciaires (recours pour  vice caché ou contre une municipalité pour des dommages matériels).  De plus, si la mise en demeure reste sans résultat, des intérêts de retard peuvent courir à compter de la date de signification de la mise en demeure lorsque celle-ci a pour objet le paiement d’une somme d’argent.

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La déclaration  de copropriété est un contrat qui orchestre et réglemente la vie des copropriétaires, des locataires et des autres occupants de l’immeuble. Elle représente la ligne de conduite à suivre pour tous ceux qui cohabitent dans l’immeuble. La déclaration de copropriété prévoit, systématiquement, qu’il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire observer le contenu. Or, il arrive que des personnes enfreignent les règles, notamment par le fait d’un usage non conforme d'une partie privative au regard de la destination de l'immeuble, d’une nuisance sonore et de travaux réalisés en violation du règlement de l’immeuble. D’autres exemples illustrent le désordre qui peut s’installer dans la copropriété, en raison d’un empiètement sur une partie commune ou de l’installation inadéquate d'un revêtement de sol. Quiconque ne respecte pas la déclaration de copropriété s’expose, entre autres, à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté par un copropriétaire ou le syndicat.
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La loi encadre la responsabilité des entrepreneurs et des professionnels du bâtiment, pour tout problème lié à la qualité des travaux de construction. En cette matière, le législateur a prévu un régime de protection spécifique à la copropriété divise. L’article 1081 du Code civil du Québec reconnait l’intérêt juridique, à tout syndicat de copropriétaires, de faire valoir les droits de l’ensemble des copropriétaires pour faire corriger les déficiences susceptibles d’apparaître, et ce, pendant une période plus ou moins longue. Cela pourrait survenir lors de la construction initiale de l’immeuble, ou à l’occasion de travaux réalisés plusieurs années après son érection. En somme, lorsque des problèmes affectent les parties communes, le syndicat bénéficie de plusieurs garanties légales. Parmi elles, on compte entre autres celle contre les vices cachés, les vices de conception ou de construction. Ces garanties valent leur pesant d’or, car bien souvent, le coût des travaux à engager dans une copropriété peut être substantiel.
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Le défaut de paiement des charges communes (frais de condo) générales ou particulières, ainsi que celles qui ont trait au fonds de prévoyance, est un des différends les plus courants à survenir en copropriété. Il incombe au conseil d'administration du syndicat de copropriétaires de les percevoir. À moins que cette tâche soit déléguée au gestionnaire de la copropriété.  Advenant que les contributions d’un copropriétaire soient en souffrance depuis plus de trois mois, la loi prévoit, d’office, qu’il perde automatiquement son droit de vote aux assemblées de copropriétaires. Il s’expose également à des recours, afin que le syndicat puisse récupérer les sommes qui lui sont dues. Portrait des options possibles en cette matière.
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La plupart des déclarations de copropriété détaillent le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Parmi les éléments dont le syndicat est propriétaire figure le registre de copropriété. Celui-ci renferme l’ensemble des archives du syndicat, par exemple la déclaration de copropriété, la liste à jour des copropriétaires et des locataires de l’immeuble ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et des réunions conseil d'administration, qui lui permettront d’accomplir adéquatement sa mission. Les copropriétaires doivent avoir accès à ce registre, lequel peut être confié à un administrateur ou à un gestionnaire.
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Le gestionnaire qui est lié au syndicat par un contrat de contrat de service n'aura pas la même relation avec son client que celui qui a un statut d’employé salarié avec ce même syndicat. Cela dit, peu importe la nature du lien entre les deux parties, mieux vaut préciser les termes du contrat, son renouvellement possible et les obligations qu’il comporte. On évitera ainsi les malentendus et de possibles litiges devant les tribunaux. Mettre fin à la relation contractuelle entre le gestionnaire et le syndicat de copropriétaires requiert, en tout temps, d’évaluer les paramètres établis par la loi et ceux qui figurent au contrat. Pleins feux sur les différents cas de figure qui illustrent la cessation ou la résiliation d’un contrat de service.
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La loi a prévu des dispositions législatives à l’attention des syndicats de copropriétaires, afin qu’ils soient protégés en cas de travaux mal faits (article 1081 du Code civil du Québec). Le législateur vise à pallier les désordres susceptibles d’apparaitre à l’issue d’un chantier. Lorsque des travaux sont réalisés dans les parties communes, le syndicat bénéficie de plusieurs garanties légales. On compte, parmi celles-ci, la garantie pour malfaçons, pour vices cachés et pour la perte de l’ouvrage. Tous ces droits valent leur pesant d’or, étant donné que bien souvent, le coût des travaux à faire dans une copropriété est très élevé.
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L’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». En d’autres termes, le vice caché empêche l’acheteur de jouir, comme il était en droit de s’y attendre, du bien vendu et de ses accessoires.
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