Définition : Fonds de prévoyance

Fonds dédié aux dépenses relatives aux réparations majeures et au remplacement des parties communes de l’immeuble, par opposition à leur simple entretien. Ce fonds ne doit pas être utilisé pour payer les dépenses d’entretien courant. Il vise à anticiper le financement  à long terme de travaux importants sur les parties communes, qui requièrent des investissements considérables, en les étalant dans le temps.  Il appartient au conseil d'administration, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, de déterminer le coût estimatif de ces dépenses et les sommes à verser au fonds de prévoyance.

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23 juillet 2019 - Pierre G. Champagne, avocat et associé du cabinet de Grandpré Joli-Coeur, a accordé une entrevue à Marika Wheeler au 104.7 FM concernant le projet de règlement publié le 17 juillet 2019. Ce règlement exigerait des syndicats qu'ils créent un fonds d'auto-assurance pour leur copropriété, en plus du fonds de prévoyance. Le fonds d'auto-assurance sera créé pour couvrir la franchise la plus élevée de la police d'assurance du syndicat. 
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Le fonds de prévoyance est strictement réservé aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il ne doit pas être utilisé pour assurer leur entretien.
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Le certificat d’état d’immeuble correspond à un « bilan » de l’immeuble : il constate la qualité du bâtiment, à un moment précis. Il comprend l’inventaire des composantes de l’immeuble (espaces extérieurs, bâtiments, logements, équipements, etc.) qui feront l’objet d’une évaluation pour les fins du fonds de prévoyance. Bien il n’y ait pas d’obligation légale à cet effet, ce document devrait être préparé par un technologue professionnel, ingénieur, architecte.
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La plupart des contrats d'assurance comportent des franchises (communément appelée « déductible »), dont les montants varient en fonction du risque assuré (ex. : incendie et dégâts d’eau). En ce qui a trait à la collectivité des copropriétaires, cette franchise touche l’assurance du bâtiment et l’assurance responsabilité civile du syndicat, des administrateurs, des officiers d’assemblée, du gérant et du gestionnaire. Concernant l’assurance du copropriétaire, chaque contrat d’assurance d’habitation contient généralement une ou plusieurs franchises qui varient selon la nature du sinistre subi.  
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Question: Nous avons accumulé des sommes importantes pour la réfection de la toiture qui doit avoir lieu dans dix ans. Après la vente de mon appartement, puis-demander le remboursement des cotisations que j’ai versées au fonds de prévoyance?
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1er novembre 2016 - Un syndicat de copropriétaires a l’obligation de comptabiliser ses opérations par fonds. L’article 1071 du Code civil du Québec impose en effet la création d’un fonds de prévoyance. Toute copropriété doit ainsi mettre en place une comptabilité distinguant le fonds général pour les opérations courantes, parfois appelé fonds d’administration, et le fonds de prévoyance.
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Les travaux en copropriété sont d’une importance capitale. Pourtant, bien souvent, ils sont les grands négligés d’un syndicat de copropriétaires. Ceux qu’il faudra éventuellement réaliser dans les parties communes peuvent être de petite ou de grande envergure. Mais encore faut-il avoir l'argent nécessaire pour en assumer la facture. Une bonne planification financière est donc souhaitable à moyen et long terme, afin qu’une collectivité de copropriétaires puisse protéger adéquatement son investissement immobilier.
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Les charges communes appelées « frais de condo », que vous devrez payer une fois devenu propriétaire, représentent un volet primordial à considérer si vous décidez d’acheter.
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Avant même d’imaginer acheter un condo dans un immeuble détenu en copropriété divise, analyser sa gestion financière est primordial. À ce chapitre, la question élémentaire à se poser est la suivante : est-ce que le syndicat de copropriétaires a mis en place une gestion appropriée? Et maîtrise-t-il adéquatement le volet financier qui en découle? Pour le savoir, vous devrez interroger le vendeur. Ainsi, vous saurez si l’immeuble est encadré par une comptabilité rigoureuse.
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Les sommes investies dans le fonds de prévoyance doivent être déposées dans un établissement financier, où elles doivent demeurer liquides et disponibles à court terme, c’est-à-dire accessibles sur avis de 30 jours.
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La gestion d’un patrimoine immobilier nécessite la mise en place de solutions informatiques performantes afin d’assurer une parfaite connaissance de l’immeuble. Les outils informatiques appropriés permettent une gestion efficace et économique de l’état de l’immeuble, mais facilitent aussi la consultation et la mise à jour rapide des informations concernant les composantes de l’immeuble (ex. : le répertoire des équipements existants, leur état, les opérations effectuées, l’entretien et les correctifs à effectuer, etc.).
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Le plan de gestion d’actifs décrit et chiffre les mesures prises par le conseil d’administration relativement au fonds de prévoyance, afin d’assurer la conservation et l’entretien du patrimoine immobilier. Ce plan définit le scénario d’intervention visant à maintenir l’actif, quantifie le coût de sa mise en œuvre et établit la stratégie de financement. Il précise donc : Le niveau d’entretien; Les correctifs à apporter à l’immeuble; L’estimation du montant du fonds de prévoyance et de l’entretien; Le scénario choisi par le conseil d’administration.
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Je suis copropriétaire depuis peu. L’immeuble que j’habite compte 10 unités. La contribution au fonds de prévoyance y est substantielle. En fait, elle grève 20% du budget de la copropriété! Cela me semble excessif.  Question : Existe-t-il un plafond pour les montants versés au fonds de prévoyance?
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Avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, en 1994, le législateur québécois a introduit l’obligation, pour tout syndicat de copropriétaires, d’avoir un « fonds de prévoyance ». Cette obligation visait à combler une lacune du droit antérieur. Avant l’adoption de cette loi, il était courant qu’une copropriété dispose d’un « fonds de réserve », encore que le Code civil du Bas-Canada était silencieux sur cette question. La plupart du temps, ce fonds était insuffisant, en raison des faibles contributions qui y étaient versées.
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Cela fait maintenant un an que j’habite le condo que j’ai acheté dans un immeuble qui vient d’être construit. À ma grande surprise, il n’y a toujours aucun fonds de prévoyance constitué… En effet, nous payons tous les mois les charges communes de l'immeuble (entretien, déneigement, assurances condo), mais aucune contribution de 5% du budget au "fonds de prévoyance". Pourtant, un ami avocat m'a dit que c’était obligatoire! Question: Cette situation est-elle normale?
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Suite à l'achat de notre condo il y a 1 an, on nous a avisé que la répartition des travaux dans l'immeuble se faisait sur le principe de la bonne foi. Le bâtiment a aujourd'hui 25 ans et de sérieuses réparations s'en viennent... Nous sommes fermement décidés à appliquer la déclaration de copropriété que tout le monde ici semble ignorer. Nous souhaitons également démarrer rapidement un fonds de prévoyance car celui-ci n'a jamais été créé ! Cela nous semble assez incroyable : le syndicat n'a-t-il pas l’obligation de constituer un fonds de prévoyance?
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