Définition : Contrat préliminaire (promesse d'achat)

Avant-contrat par lequel le constructeur d'un immeuble ou un promoteur s'oblige à vendre à une personne physique qui l'acquiert pour l'occuper elle-même, un immeuble à usage d'habitation, bâti ou à bâtir. Il prévoit le prix et les conditions auxquelles aura lieu la vente et comporte, sous peine de nullité, des mentions obligatoires .

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Je compte acheter un appartement sur plan. Comme je suis intolérante à la fumée secondaire qui pourrait provenir d’autres unités, il est hors de question que j'acquière un condo dans une copropriété au sein de laquelle mes voisins pourraient être des fumeurs. Question: Comment puis-je obtenir l’assurance, de la part du promoteur, que l’usage du tabac sera prohibé dans les parties privatives de l’immeuble qu’il construira? 
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  La signature du contrat préliminaire engage les parties qui y sont impliquées, à savoir vous et le promoteur ou le constructeur. Cela dit, le Code civil du Québec prévoit que vous disposez d'un délai de 10 jours pour résilier unilatéralement ce contrat, ce qui signifie que vous pourriez revenir sur votre engagement d’acheter sans avoir à vous justifier. Cette  « faculté de dédit » peut être exercer par tout promettant-acheteur qui est une  personne physique et qui entend habiter elle-même l'appartement faisant l'objet du contrat préliminaire.
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  Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves. Enfin, vous allez acheter la propriété que vous convoitiez. Mais au moment de soumettre l’offre d’achat, un doute s’immisce dans votre for intérieur; des questions s’entremêlent dans votre esprit :
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Lorsque vous avez convenu des modalités d'achat avec un constructeur ou un promoteur, vous devez ensuite signer un contrat préliminaire.
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L’offre d’achat précède tout achat de propriété déjà existante, par opposition aux condos neufs ou à bâtir, auquel cas, on parlera plutôt de contrat préliminaire. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l’offre d’achat est un passage obligé pour une majorité d’acheteurs. Généralement consignée par écrit, elle constitue la première étape qui conduit à l’acte de vente. Formalisée par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, la plupart du temps, l’offre d’achat doit être considérée comme un avant-contrat.
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Bien qu’une offre d’achat puisse être verbale sur le plan légal, vous devriez quand même l’officialiser par écrit. Sur cette question, les règles déontologiques imposées par l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) sont claires : tout courtier immobilier doit consigner, par écrit, la volonté de transaction immobilière qu’il orchestre entre deux parties.  
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  L’offre d’achat est une étape importante de tout achat immobilier. Pour être valable, celle-ci doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, sous peine de nullité. Elle doit ainsi nommer les parties qui y sont impliquées, l’identité de l’immeuble ciblé et le prix d’achat offert.
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Au moment de signer une offre d'achat, il se pourrait que certains aspects entourant la vente échappent à votre contrôle. Cela se produira si vous devez vendre votre résidence principale avant d’acheter, ou s’il vous faut obtenir un prêt hypothécaire avant d'acquérir la nouvelle propriété. À cela pourrait s’ajouter un autre impondérable, c’est-à-dire qu’il pourrait vous manquer des renseignements pour procéder aux vérifications utiles avant l'achat.
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Au moment de conclure l’offre d’achat, il est fréquent que le vendeur vous réclame la remise d’un acompte, communément appelé « dépôt de garantie », cette somme venant en déduction du prix de vente. Bien que sur le plan légal, vous ne soyez pas tenus de verser un acompte, cette pratique offre au vendeur une garantie quant à votre intention véritable d'acheter et votre apparente solvabilité.
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Il est essentiel d’assortir l’offre d’achat d’un délai d’acceptation et de notification. Ce délai équivaut à la période de temps pendant laquelle cette offre d’achat demeurera valide. Le vendeur pourra alors l’accepter ou la refuser. À défaut d’inscrire ce délai dans l’offre d’achat, le Code civil du Québec prévoit qu’elle deviendra caduque à l'expiration d'un délai raisonnable.  
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Soumettre une offre d'achat à un prix inférieur à celui demandé est de bonne guerre. Lorsque le propriétaire-vendeur la reçoit, il peut l’accepter, la refuser ou l’ignorer. En cas de refus ou d’indifférence, elle sera dès lors considérée comme caduque.
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Une obligation existe pour le vendeur, soit celle d’annoncer la superficie exacte de la partie privative qu’il vend. Pour une majorité d’acheteurs, le rapport superficie/prix est une donnée capitale, car il influencera grandement leur décision d’acheter ou non. Vente sur plan Le calcul de la superficie d’un appartement peut générer des conflits si, lors d’une vente sur plan, il n’est tenu compte que des dimensions prévues aux plans architecturaux (superficie brute). Il en est souvent ainsi, car les mesures définitives ne seront connues que quand le bâtiment sera « substantiellement » construit. Vous devez donc insister pour que le promoteur fournisse un plan précis de l’appartement en devenir, ainsi que la méthodologie préconisée pour en établir les superficies.
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La plupart des acheteurs accordent une grande importance au rapport superficie/prix d’un appartement. Par conséquent, avant de signer l’acte de vente, prenez le temps de mesurer soigneusement la superficie de votre unité. Les écarts entre ce qui était prévu au plan remis lors de la signature du contrat préliminaire, versus la superficie réelle illustrée dans le le plan de cadastre ou le certificat de localisation, sont fréquents. Cette différence s’explique par moult facteurs qui sont énumérés dans la fiche pratique intitulée La superficie de la partie privative.  
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