Définition : Contrat de gestion

Contrat qui détermine les obligations et le mode de rémunération du gestionnaire de copropriété. Il peut prendre la forme d’un contrat de service ou d’un contrat de travail. Pour améliorer la gestion des copropriétés, et accroître la transparence du gestionnaire à l’égard du syndicat de copropriétaires, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec a créé un contrat de service type conçu expressément pour les gestionnaires et administrateurs. Ce contrat détermine une liste limitative des prestations particulières qui donne lieu au versement d’une rémunération complémentaire. Tout ce qui n’est pas compris dans cette liste est compris dans le forfait annuel du gestionnaire.

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  La qualification de la relation contractuelle entre le syndicat et le gestionnaire de copropriété est d’une importance capitale, étant donné que les règles pour y mettre fin ne sont pas les mêmes, qu’il s’agisse d’un contrat de service ou bien d’un contrat de travail. Dans la majorité des cas, une personne œuvrant de façon régulière pour la copropriété est considérée comme un salarié régi par un « contrat de travail » et non un entrepreneur indépendant. L’article 2085 du Code civil du Québec définit le « contrat de travail » comme étant celui, verbal ou écrit, par lequel une personne, le salarié, s’oblige, pour un temps limité et moyennant rémunération, à effectuer un travail sous la direction ou le contrôle d’une autre personne, l’employeur.    
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Responsable de la bonne gestion, le gestionnaire joue un rôle clé dans une copropriété. Sa fonction relève généralement de l’autorité du conseil d’administration. Tout comme les administrateurs, sa fonction s’inscrit dans la conservation de l’immeuble dont il a la charge. L’objectif est d’alléger la tâche des administrateurs, et non de s’y substituer, pour ainsi leur permettre d’exercer plus adéquatement leurs pouvoirs décisionnels. Véritable homme-orchestre d’une copropriété, le gestionnaire doit déployer son expérience et ses connaissances au profit du syndicat des copropriétaires pour qui il travaille. Regard sur les différents aspects de la charge.
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  Un contrat est généralement assorti d’une échéance. Il en va ainsi au regard de la relation contractuelle entre le syndicat et son gestionnaire. Elle peut durer des années ou prendre fin rapidement. Certaines copropriétés sont fidèles à leur gestionnaire, tandis que d’autres changent d’allégeance ou ne veulent plus requérir ses services. Cela dit, plusieurs raisons peuvent expliquer la fin de la relation contractuelle avec lui, en vertu des motifs suivants:  
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Le gestionnaire doit prévoir dans le contrat de service l’étendue et le coût des prestations offertes au regard de la gestion courante d’une copropriété. Cette gestion comprend les actes habituels qui sont généralement inclus dans le forfait de base. Le gestionnaire peut également réclamer des rémunérations additionnelles liées à des prestations dites « supplémentaires ». Dès lors, il faudra spécifier quelles sont celles qui font partie de la gestion courante, afin d’éviter toute discussion ou d’avoir à payer des frais additionnels qui n’étaient pas prévus d’emblée.  
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  Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses. Par conséquent, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En cas de faute, il s’exposerait à des recours ou à des demandes d’indemnisation, que ce soit par le syndicat ou les copropriétaires eux-mêmes. Il est donc impératif qu’il souscrive une assurance responsabilité civile pour la durée de son contrat de service.  
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Le travail du gestionnaire de copropriété n’est pas encadré par la loi, en tant que prestataire professionnel. Généralement, il revient au conseil d’administration de fixer les balises du contrat de gestion, selon la taille et les particularités d’une copropriété. Quant aux modalités de nomination et de remplacement du gestionnaire, elles sont normalement prévues dans l’acte constitutif de copropriété (déclaration de copropriété). Bien que la loi soit muette quant à l’obligation de conclure un contrat écrit avec le gestionnaire, il est fortement recommandé d’en prévoir un. Ce document écrit est primordial à la saine gestion d’une copropriété. Il évitera les malentendus qui portent sur la nature des prestations à livrer, ainsi que sur leurs conditions financières et d’exécution.
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