Définition : Conservation de l'immeuble

Action de maintenir en bon état un immeuble au moyen de son entretien, de la réparation et du remplacement de ses composantes et équipements. Elle constitue l'une des missions du syndicat de copropriétaires. Elle consiste en outre à assurer adéquatement les parties communes et privatives, et à établir un fonds de prévoyance suffisant afin qu’éventuellement, le syndicat puisse procéder aux réparations majeures , ainsi qu’au remplacement des parties communes.

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Tout syndicat de copropriétaires a des obligations à assumer au regard de l’entretien des parties communes. L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que « La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.». Advenant qu’il fasse défaut d’assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble, le syndicat est susceptible d’engager sa responsabilité civile. Cela veut dire qu’il a le devoir de faire réaliser les travaux nécessaires, afin d’éviter que les parties communes de l’immeuble se détériorent. La déclaration de copropriété et d'autres dispositions légales lui imposent cette obligation.
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Le conseil d'administration gère les affaires du syndicat des copropriétaires, afin que ce dernier puisse fonctionner conformément à la loi et à la déclaration de copropriété. Son rôle principal est d’assurer la conservation de l’immeuble. En règle générale, il est l'organe décisionnel qui veille au maintien de ses parties communes. Au besoin, il doit entreprendre les travaux nécessaires pour assurer sa pérennité.
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Le syndicat a l’obligation légale de veiller à la sauvegarde de l’immeuble, au regard des travaux à réaliser dans les parties communes et privatives. Ces travaux peuvent être liés à des opérations d’entretien et de conservation mineures ou majeures, ou à des interventions urgentes, lorsque la pérennité du patrimoine bâti se trouve fragilisée par un événement fortuit. En pareilles situations, l’article 1066 du Code civil du Québec prévoit qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution — même à l'intérieur de sa partie privative — et qui sont nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état.
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Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité civile. Celle-ci peut être mise cause lors de l’exécution de travaux dans les parties communes dès lors qu’une des parties prenantes de l’immeuble ou faisant partie de son environnement connaît un dommage, direct ou indirect. Il peut s’agir bien évidemment des copropriétaires mais également de tous ceux qui y demeurent, donc des locataires comme des occupants. Le champ d’application s’étend également aux propriétaires d’immeubles voisins, notamment dans le cadre de travaux ayant un impact sur les fondations d’un mur mitoyen.
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En règle générale, le syndicat des copropriétaires décide et fait réaliser lui-même les travaux à faire dans les parties communes. Il agit par l’intermédiaire de ses deux organes que sont le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, certains travaux doivent être décidés par les copropriétaires réunis en assemblée générale annuelle, ou en assemblée générale extraordinaire. Les majorités à obtenir lors d’un vote ne seront pas nécessairement les mêmes, en fonction des travaux qui sont en jeu.    
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La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut surprendre, à priori, car le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer selon les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.  
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Les devoirs et obligations d’un syndicat sont fixés par la loi et la déclaration de copropriété. Or, il est primordial de bien les comprendre car le non-respect de ces devoirs et obligations envers un copropriétaire ou un tiers pourrait entraîner la responsabilité civile d’un syndicat. Pour l’essentiel, ces devoirs et obligations sont d’assurer la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes et la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
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Le Code civil du Québec prévoit que dès la publication de la déclaration de copropriété, la collectivité de copropriétaires d’un immeuble est constituée en syndicat. Cela est nécessaire afin de concilier les droits de chaque copropriétaire avec la destination de l’immeuble. Le syndicat fait office de personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
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