Définition : Destination - Destination de l'immeuble

Usage qui est alloué à un immeuble détenu en copropriété divise (p. ex. usage résidentiel, commercial, hôtelier ou mixte). La destination de l’immeuble est notamment déterminée par la déclaration de copropriété  (acte constitutif de copropriété). D’autres éléments, extérieurs à la déclaration de copropriété, doivent ainsi être pris en compte, tels le caractère et la situation de l’immeuble, la qualité des matériaux, la distribution des appartements ou le standing, le luxe, et le confort de l’immeuble et des unités d'habitation. Par ailleurs, la destination d'immeuble a pour objet de délimiter l’étendue des droits des copropriétaires et d'assurer la protection de leurs droits individuels. En outre, elle impose certaines limites à la façon dont ils peuvent jouir de leurs parties communes et privatives.

  ATTENTION !  Compte tenu de son importance fondamentale, toute modification à la destination de l’immeuble requiert un vote favorable des trois quarts des copropriétaires, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires. L’article 53 de la Loi sur l’application de la Réforme du Code civil prévoit toutefois que si une déclaration de copropriété antérieure à 1994 pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble, cette exigence demeure, en dépit des articles 1098(1) et 1101 du Code civil du Québec.

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Question: Pendant notre dernière assemblée des copropriétaires, le président du conseil d’administration a suggéré la vente d’une partie du terrain située dans la cour arrière de notre immeuble. Selon lui, le montant que nous pourrions obtenir permettrait le renflouement du fonds de prévoyance. Pourriez-vous m’indiquer si cela est possible? Si tel est le cas, j’aimerais savoir qui est habilité à prendre cette décision?
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  La déclaration  de copropriété s'impose aux copropriétaires et, en principe, aux occupants et aux locataires de l'immeuble. Il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire respecter le contenu. À défaut de le faire, les membres du CA pourraient, dans certaines circonstances, engager leur responsabilité à l'égard des copropriétaires.
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La déclaration de copropriété inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Leur connaissance par les membres du conseil d'administration et par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Pour un promettant-acheteur, la déclaration de copropriété contient une mine d’informations utiles en regard aux conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes. D’où la nécessité de bien lire ce document avant d’acheter afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de son lot.
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La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes est une notion fondamentale en matière de copropriété. C’est elle qui permet d’établir le type de copropriété établie et qui définit quels types d’usage il peut être fait des parties privatives et communes. La destination de l’immeuble peut être ainsi exclusivement commerciale ou résidentielle ou encore résidentielle mais avec possibilité de pratiquer une activité professionnelle. Elle peut également être mixte, soit celle permettant, par exemple, la présence de commerces au rez-de-chaussée et d'appartements aux étages supérieurs.
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Les résolutions d’une assemblée de copropriétaires sont adoptées ou rejetées, selon qu’une majorité est atteinte ou non. En fonction des conséquences que ces résolutions peuvent avoir sur la copropriété, la majorité requise sera plus ou moins difficile à atteindre. L’assemblée des copropriétaires statue ainsi à deux niveaux différents de majorité: la majorité absolue et les doubles majorités (majorités renforcées).
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