Michael Chetboun

Michael Chetboun a créé Sequoia Gestion Immobilière il y a 10 ans. Cette firme a développé une grande expertise en gestion de copropriété et gère 6000 condos dans le grand Montréal.

L'homme s’occupe principalement du développement des Affaires de son entreprise, et offre ses services (en tant que consultant) aux syndicats de copropriétaires. Il répond à leurs divers besoins, que ce soit sur le plan de la gestion ou de la compréhension du fonctionnement d'une copropriété.

Michael Chetboun est notamment titulaire d'une maitrise en économétrie et d'un MBA en Finance. Il donne des cours en gestion de copropriété à l'Université McGill et à l'Univesrsité du Québec à Montréal (ESG UQAM), ainsi qu'au cégep de Saint-Laurent. Il siège en outre au conseil d’administration du RGCQ, et à ce titre, il participe à de nombreux colloques internationaux et à des conférences qui traitent de copropriété.

Un syndicat peut-il se passer d’un gestionnaire?

3 septembre 2019 - Confier la gestion d’une copropriété à un copropriétaire bénévole est le scénario idéal, pensent plusieurs syndicats. Il n’est pas rémunéré et vit dans l’immeuble, ce qui lui permettra de résoudre les problèmes plus facilement. Mais dans les faits, ceux qui se donnent la peine d'évaluer les pour et les contres liés aux services d'un gestionnaire de copropriété découvrent, bien souvent, que sa présence pourrait permettre une administration compétente et générer des économies d’argent.

La trésorerie bien souvent déficitaire d'une copropriété est son principal talon d’Achille, au point d’être contrainte de sabrer dans ses besoins essentiels, par exemple l’entretien du bâtiment et les travaux majeurs à y faire réaliser, ce qui compromettra forcément la pérennité du patrimoine bâti.

États financiers du bâtiment

Ce constat est très fréquent, car bien souvent, la plupart des administrateurs en place n’ont pas toutes les connaissances techniques et juridiques requises, afin de gérer adéquatement l’immeuble dont ils ont la responsabilité. Cela est d’autant plus vrai pour les grands ensembles détenus en copropriété. S’ils étaient tous aptes à assumer cette charge, les états financiers d’un syndicat de copropriétaires et l’état global de son bâtiment ne s’en porteraient que mieux.

S’impliquer soi-même dans la gestion et l’administration d’une copropriété exige un énorme investissement en temps. Or, les copropriétaires qui maîtrisent certaines notions propres à l’administration et à la gestion seraient plus nombreux à vouloir siéger au CA d’une copropriété, s’ils disposaient d’une aide externe, en l’occurrence un gestionnaire de copropriété. Malheureusement, à moins d’être retraités, ils occupent déjà un emploi. Par conséquent, se faire élire en tant qu’administrateurs, pour ensuite être submergés de travail n’est pas envisageable pour eux.

Alléger la charge des administrateurs

Le rôle du gestionnaire consiste justement à alléger la tâche des administrateurs. Il a comme principal objet l’analyse des dossiers d’une copropriété en amont, afin d’ensuite suggérer et même recommander d’aller dans une direction ou une autre. Un CA pourra ainsi prendre des décisions beaucoup plus facilement, notamment lorsqu’il faut engager des travaux majeurs à faire dans l’immeuble. Le gestionnaire mandaté pourrait même assurer le suivi de ces travaux.

Mais cet homme ou cette femme à tout faire a plusieurs autres cartes en main, par exemple un vaste réseau de contacts lui donnant accès à plusieurs fournisseurs de produits et services. La plupart du temps, ces derniers proposent des tarifs très compétitifs. Les administrateurs qui agissent seuls ne peuvent pas toujours accéder à ces personnes. Il faut savoir qu’en raison d’un volume d’activité élevé, elles ne font généralement affaire qu’avec des firmes de gestions comme la nôtre.

Plusieurs cordes à son arc

Le bagage de savoir est une autre corde à l’arc d’un gestionnaire. Ceux qui ont une formation adéquate et souscrivent à une formation continue pourront faire face à des dossiers complexes. À titre d’exemple, la gestion d’un litige sera mieux assumée, en raison des connaissances en droit de la copropriété qu’ils ont acquises, afin qu’un syndicat puisse mieux en cerner la portée juridique.

Mais ses qualités ne s’arrêtent pas là. Tout gestionnaire compétent misera en outre sur la proactivité, en alertant un syndicat sur les possibles signes avant-coureurs d’une détérioration du bâtiment, qui se manifestent entre autres par des fissures, des cisaillements dans la maçonnerie et un tassement différentiel du sol sur lequel il repose. Cette acuité visuelle lui permet la détection rapide de problèmes, et ce, avant qu’ils ne génèrent des coûts de réparation astronomiques. Ainsi, agir en amont plutôt qu’en aval coûtera beaucoup moins cher.

Au final, toutes ces économies d’échelle additionnées justifient la présence d’un gestionnaire et le paiement de ses honoraires. Alors, je repose la question : avez-vous les moyens de ne pas vous offrir un gestionnaire? À plus forte raison dans un contexte où la population est vieillissante? À cela s’ajoutent des assureurs de plus en plus allergiques aux sinistres en copropriété, qui n’hésitent pas à augmenter considérablement les primes ou les franchises, voire à laisser tomber les syndicats qui font preuve d’une indiscipline chronique. À ce compte, est-ce qu’économiser les frais inhérents à un gestionnaire en vaut réellement la chandelle? Poser la question, c’est y répondre!

Michael Chetboun
Cofondateur
Sequoia

Tél: 514 564-2200