Marie-Cécile BODÉÜS

Avocate associée chez de Grandpré Joli-Cœur, Me Marie-Cécile Bodéüs est diplômée en droit de l’Université de Montréal et membre du Barreau du Québec depuis 1997.

Dans le cadre de sa pratique, Me Bodéüs conseille et représente copropriétaires et syndicats de copropriété dans la résolution de conflits touchant différents aspects de la copropriété divise au Québec. Elle se spécialise dans la résolution des conflits sous toutes ses formes.

Règlement interdisant la consommation et la culture du cannabis: quelle majorité obtenir?

Alors que le gouvernement fédéral s’apprête à décriminaliser le cannabis à des fins récréatives, plusieurs syndicats de copropriétaires s’inquiètent des retombées que cette décision aura dans leur immeuble. Par conséquent, il serait plus sage, pour eux, d’en interdire la culture et la consommation. D’autant plus qu’à l’heure actuelle, plusieurs personnes considèrent, pour diverses raisons, qu’il faut prohiber cette substance et saisir l’opportunité de le faire dès maintenant. Après l’adoption du projet de loi C-45, un tel exercice risque d’être plus laborieux.

Une fois que le pot sera permis au pays, modifier la déclaration de copropriété pour l’interdire deviendra plus difficile. Pourquoi? Parce qu’il est vraisemblable qu’avec le temps, la perception publique changera, et que les copropriétaires ne verront plus la marijuana comme une problématique majeure. Sans oublier que certains d’entre eux pourraient en consommer.

En fonction de quelle majorité faut-il faire adopter les résolutions requises pour que les Règlements soient en vigueur?

Avant la décriminalisation du cannabis, la majorité requise pour adopter les résolutions est celle prévue à l’article 1096 du Code civil du Québec, soit à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (où il y a quorum, évidemment).

Après la décriminalisation, la majorité requise demeurera la même pour les règlements afférents aux parties communes et aux parties communes à usage restreint. Pour faire adopter ceux afférents aux parties privatives, la majorité requise demeurera également la même, mais il est à prévoir que, sans obtenir le consentement unanime (100% d’approbation) des copropriétaires pour la mise en place de l’interdiction dans les parties privatives, le syndicat pourrait faire face à des difficultés dans l’application des règlements concernés.

En effet, l’article 1102 C.c.Q. (voir ci-devant) permettra aux copropriétaires qui consomment ou veulent consommer du cannabis dans leur partie privative et/ou veulent y faire la culture de plants de cannabis, de prétendre que ces règlements leur sont inopposables et que toute pénalité qui leur est imposée en application de ces règlements est nulle et non avenue. Leur position serait fondée sur le fait que la décision du syndicat (agissant par l’assemblée des copropriétaires) modifie l’usage qu’ils peuvent faire de leur partie privative, alors que cet usage était possible avant la mise en place des règlements concernés.

En bref, attendre la légalisation du cannabis pour adopter les règlements qui interdisent aux copropriétaires de fumer ou de cultiver du cannabis dans leur partie privative, c’est exposer le syndicat, et le conseil d’administration, à un ensemble de tracasseries administratives et de problématiques juridiques qu’une attitude proactive permettrait d’éviter.

Cela dit, désormais que le cannabis récréatif est légalisé et que tout un chacun peut en fumer dans son logis, pourvu qu’il ait l’âge légal pour le faire, il est encore possible d’interdire aux copropriétaires, locataires et occupants de fumer du cannabis dans les parties privatives de la copropriété, et ce, malgré l’article 1102 C.c.Q.

En effet, si le syndicat se trouve dans l’impossibilité d’obtenir le consentement unanime des copropriétaires pour mettre en place une telle interdiction dans les parties privatives, il peut proposer l’adoption en assemblée d’un règlement contenant un régime d’exception transitoire (clause « grand-père ») en faveur de ces personnes qui, au moment de ladite adoption ou après, désireraient fumer dans leur partie privative. Pour autant que ce régime d’exception transitoire protège l’usage que ces copropriétaires (et de leurs locataires ou occupants) peuvent faire de leur partie privative, l’esprit de l’article 1102 C.c.Q. serait respecté, et la paix sociale maintenue dans la copropriété. Dans ce contexte, l’adoption d’un tel règlement, contenant un tel régime d’exception transitoire, pourrait se faire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

Qui plus est, ce régime d’exception étant lié à la personne du copropriétaire (ou de son locataire ou d’un occupant), il prend automatiquement fin lorsque tel copropriétaire (ou locataire ou occupant) vend son unité ou déménage, permettant ainsi une transition en douceur vers le résultat souhaité, savoir, éventuellement, un immeuble exempt de fumée secondaire et d’odeurs désagréables se dégageant de la combustion de cannabis.

Retrouvez l'entrevue de Me Marie-Cécile Bodéüs à Radio Canada "Des inquiètudes autour du cannabis dans les copropriétés

Marie-Cécile Bodéüs, avocate
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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