Marc LANTEIGNE

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Coeur depuis 2004, Marc Lanteigne est diplômé en droit de l’Université d’Ottawa en 1992 et membre du Barreau du Québec depuis 1993.

Il fait partie de l’équipe Litige et Droit commercial du cabinet de Grandpré Joli-Cœur. Il conseille et représente des entreprises autant que des particuliers en matière commerciale et en copropriété divise, de même qu’en droit immobilier, en droit du travail et en droit de la construction.

Un locateur à court terme condamné pour outrage au tribunal

1er mai 2018 - Que se passe-t-il lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas une décision du tribunal? C’est ce qu’illustre la décision Chabot c. Leblanc rendue par la Cour supérieure en 2016.[i] 

En 2015, le tribunal interdit à Leblanc « de louer, ou de tolérer la location » d’un condo situé sur la rue Robin (à Montréal), et de retirer toute publicité à cet effet. Depuis plusieurs années, Leblanc louait son unité pour des termes de moins de 31 jours par le truchement des sites Airbnb et House Trip, ce qui causait du va-et-vient et du bruit indisposant les autres copropriétaires.

Destination de l'immeuble résidentielle

La déclaration de copropriété précise que la destination de l’immeuble en est une d’« habitation résidentielle », ce qui exclut la location à court terme, d’autant plus que sont interdits les locaux commerciaux ou professionnel ou tout autre usage qui est susceptible d’augmenter le risque pour les autres copropriétaires. Il appert également que la police d’assurance de la copropriété ne sera pas renouvelée, à échéance, puisque plusieurs condos sont loués à court terme.

Malgré une injonction prononcée en 2015, Leblanc offre toujours son unité en location en 2016. Les demandeurs déposent alors des procédures en outrage au tribunal contre Leblanc. Puis, débute en 2016 un second procès, pendant lequel le témoignage des copropriétaires voisins amène le tribunal à conclure qu’il y a bel et bien eu location à court terme de la part de Leblanc, malgré le jugement rendu en 2015.

La Cour procède donc à l’analyse des trois éléments requis pour conclure à un outrage au tribunal, soit :

  1. Est-ce que Leblanc connaît le jugement rendu en 2015?
  2. Est-ce que les ordonnances prononcées par ce jugement sont claires?
  3. Est-ce que Leblanc avait une intention coupable de ne pas respecter le jugement?

Le tribunal répond par l’affirmative aux deux premières questions. Quant à la troisième, le tribunal doit déterminer si Leblanc avait, hors de tout doute raisonnable, l’intention coupable de ne pas respecter le jugement rendu en 2015. Bien que ce soit l’épouse de Leblanc qui gère la location de l’unité, il appert que ce dernier « a toléré et possiblement encouragé les agissements de son épouse en permettant à plusieurs personnes de louer […] pour des périodes de moins de 31 jours ». La Cour conclut donc que Leblanc est coupable d’outrage au tribunal hors de tout doute raisonnable.

Outrage au tribunal et amende salée

En ce domaine, la Loi prévoit le paiement d’une somme maximale de 10 000 $, ou un emprisonnement maximum d’un an. Puisque les ordonnances de la Cour n’ont pas été respectées pour les mois de juillet et août 2015, la Cour impose à Leblanc une amende de 10 000 $ par mois de contravention, pour un total de 20 000 $.

Il faut souligner que cette somme ne bénéficie pas aux demandeurs, puisqu’elle est versée au gouvernement! Cela explique donc le peu de popularité du recours en outrage au tribunal, car le demandeur assume tous les frais du recours sans en tirer profit.

 


[i] Chabot c. Leblanc, EYB 2016-269195, C.S.