Assurances du bâtiment

La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut surprendre à priori, car après tout, le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer selon les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.

 

Les biens couverts

L’assurance doit couvrir les parties communes, les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées) et les biens meubles appartenant au syndicat. Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l'identité figurera à la police d’assurance. Il faut se rappeler que les copropriétaires, tout autant que leurs créanciers hypothécaires, ne sont pas les assurés dans ce cas-ci. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.

Unité de référence

Par ailleurs, l’article 1070 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018. Désormais, il comporte un troisième paragraphe qui prévoit que « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter. Rappelons que ce nouveau paragraphe est en lien direct avec l’obligation d’assurer l’immeuble tout entier, incluant les parties privatives, à l’exclusion des améliorations qui y auraient été apportées (en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec).

Cette nouvelle disposition est entrée en vigueur le 13 décembre 2018 pour les copropriétés établies à partir du 13 juin 2018. Celles qui ont créés avant cette date n’y sont pas encore assujetties. Elles le seront le 13 juin 2020. Néanmoins, tous les syndicats de copropriétaires auraient intérêt à produire cette description dès maintenant, car en cas de sinistre, les règlements s’en verraient simplifiés.

Les risques couverts 

La police d’assurance du syndicat ne doit pas seulement couvrir les dommages résultant d’un vol ou d’un incendie, mais aussi l’ensemble des risques usuels. Votre conseil d’administration doit donc souscrire une police d’assurance dite « tous risques ».

Par contre, seuls les sinistres accidentels seront couverts. On se protège ainsi des conséquences dommageables liées à des événements imprévisibles, soudains et aléatoires. Les dommages non accidentels ne sont habituellement pas pris en charge par l’assureur. Ce dernier ne couvre pas non plus les pertes provenant d’un vice propre à la chose, tels un vice caché ou une malfaçon lors de la construction de l’immeuble. Il en est de même pour les dommages qui résulteraient d’un défaut d’entretien chronique des parties communes par le syndicat. Celui-ci doit donc veiller à leur entretien rigoureux, car l’assureur ne le fera pas à sa place.

Valeur à neuf (de reconstruction)

La loi  impose au syndicat de souscrire une assurance couvrant la « valeur à neuf » de l’immeuble. Afin d’éviter toute ambiguïté, le législateur imposera spécifiquement au syndicat, au plus tard le 13 juin 2021, de souscrire une assurance couvrant la « valeur de reconstruction » de l’immeuble. Celle-ci correspond à la somme qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble entier, advenant une perte totale, sans tenir compte de son état de vétusté. Cette valeur de reconstruction doit notamment tenir compte du coût de démolition, des honoraires des professionnels, par exemple ceux de l'ingénieur ou de l'architecte, de la mise aux normes, de l'usage et des règles de l’art, ainsi que des taxes applicables (TPS et TVQ). Au moment de souscrire une police, le courtier ou l’agent en assurance de dommages demandera au conseil d’administration quel est le montant d’assurance requis, afin que la couverture soit adéquate. 

Montant de couverture nécessaire

Pour profiter de primes moins coûteuses, certains conseils d’administration ont tendance à sous-estimer, volontairement ou involontairement, les coûts de reconstruction de leur bâtiment. À défaut d’assurer l’immeuble pour la valeur à neuf (de reconstruction), le montant provenant des assurances risque de ne pas être suffisant, en cas de sinistre total ou partiel. S’il y a perte totale, l'assureur est libéré par le paiement du montant de l'assurance souscrite. Mais advenant une perte partielle, l’indemnité sera calculée conformément à la règle proportionnelle. Les administrateurs du syndicat pourraient alors engager la responsabilité de ce dernier, voire la leur à titre personnel. Il est par conséquent requis de faire évaluer la valeur à neuf (de reconstruction), aux fins d’assurance par un professionnel. Cette évaluation peut être réalisée par un évaluateur agréé, membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Elle devra être actualisée minimalement tous les cinq ans pour éviter une sous-assurance. Par ailleurs, la police d’assurance peut comporter une clause dite proportionnelle, qui vient tempérer la rigueur de ces principes.

Fonds d'auto-assurance

La loi (article 1071.1 du Code civil du Québec) imposera à tout syndicat de copropriétaires, au plus tard le 13 juin 2022, de constituer un fonds d'autoassurance liquide et disponible à court terme. Cette obligation s’inscrit dans une pratique existante dans plusieurs copropriétés. Les sommes qui y sont accumulées appartiennent au syndicat, et ne sont pas remboursables aux copropriétaires qui vendent leur partie privative. Ce fonds d'autoassurance est, d’abord et avant tout, destiné au paiement des franchises prévues aux contrats d’assurance souscrits par le syndicat. Il est également affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d'assurance ne peuvent y pourvoir. Ce fonds est établi en fonction des franchises et d'un montant additionnel raisonnable, pour ainsi assumer les autres paiements auxquels il est affecté. Enfin, il faut savoir que le gouvernement déterminera, par règlement, les modalités selon lesquelles sera fixée la contribution minimale des copropriétaires à ce fonds.

 

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Bon-a-savoir.png BON À SAVOIR !  Le gouvernement déterminera par règlement, au plus tard le 13 juin 2021, les risques couverts de plein droit par la police d’assurance du syndicat. Cette couverture pourra être réduite pour autant que les risques exclus soient expressément mentionnées dans la police d'assurance ou dans un avenant et ce en caractères (typographiques) apparents.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR ! La police d’assurance du syndicat doit prévoir, en toutes circonstances, une renonciation à d’éventuels recours en subrogation contre les copropriétaires, les personnes vivant avec ces derniers, les administrateurs, le gérant, le président et le secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et les autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.  Depuis le 13 décembre 2018, un tel recours subrogatoire de l’assureur du syndicat est légalement exclu, sauf pour un préjudice corporel ou moral ou encore un préjudice dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Attention.jpg ATTENTION ! Lors de la souscription de la couverture d’assurance du syndicat, le conseil d’administration doit déclarer toutes les circonstances de nature à influencer de façon importante un assureur dans l'établissement de la prime, l'appréciation du risque ou la décision de l'accepter. S'il néglige de transmettre toute l'information pertinente à l'assureur, le syndicat  s'expose à une négation de la protection, ou à une réduction de l'indemnisation au moment d'une réclamation.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  L'assurance condo, Tout ce qu'il faut savoir aux pages 29 et suivantes.

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