Assurances du bâtiment

La Loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut sembler surprenant à priori, car après tout, le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer dans les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a imposé un intérêt assurable et l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.

 

Les biens couverts

L’assurance doit couvrir les parties communes, les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées) et les biens meubles appartenant au syndicat. Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l'identité figurera à la police d’assurance. Il faut se rappeler que les copropriétaires, tout autant que leurs créanciers hypothécaires, ne sont pas les assurés dans ce cas-ci. Quant aux  améliorations apportées aux parties privatives, il appartient à chaque copropriétaire de protéger, par une assurance individuelle, celles-ci que lui ou les propriétaires précédents ont pu apporter à sa partie privative.

Risques couverts 

La police d’assurance du syndicat ne doit pas seulement couvrir les dommages résultant d’un vol ou d’un incendie, mais aussi l’ensemble des risques usuels. Votre conseil d’administration devrait ainsi souscrire une police d’assurance dite « tous risques ».

Seuls les sinistres accidentels seront couverts. On se protège des conséquences dommageables d’évènements imprévisibles, soudains et aléatoires. Les dommages non accidentels ne sont habituellement pas pris en charge par l’assureur. L’assureur ne couvre pas non plus les pertes provenant d’un vice propre à la chose, tel un vice caché ou une malfaçon lors de la construction de l’immeuble. Il en est de même pour  les dommages qui résulteraient d’un défaut d’entretien chronique des parties communes par le syndicat. Celui-ci doit par conséquent veiller à leur entretien rigoureux, car l’assureur ne le fera pas à sa place.

Valeur de reconstruction

Le législateur impose que l’assurance de l’immeuble soit souscrite et couvre sa « valeur de reconstruction ». Celle-ci correspond à la somme qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble entier, advenant une perte totale, sans tenir compte de son état de vétusté. De plus, il doit être tenu compte du coût de démolition, des honoraires des professionnels, par exemple ceux de l'ingénieur ou de l'architecte, des mises aux normes actuelles de construction, ainsi que des taxes applicables (TPS et TVQ). Au moment de souscrire une police, le courtier ou l’agent en assurance de dommages demandera au conseil d’administration quel est le montant de la couverture d’assurance requise. 

Montant de couverture nécessaire

L’obligation de faire évaluer la valeur de reconstruction de l’immeuble relève généralement du conseil d’administration en application des dispositions de la déclaration de copropriété. Pour profiter de primes moins coûteuses, certains conseils d’administration ont tendance à sous-estimer volontairement ou involontairement les coûts de remplacement (valeur de reconstruction) de leur bâtiment. À défaut d’assurer l’immeuble pour la valeur de remplacement, le montant provenant des assurances risque de ne pas être suffisant pour couvrir les coûts de reconstruction en cas de sinistre, total ou partiel. En pareille circonstance, l'assureur est libéré par le paiement du montant de l'assurance souscrite, s'il y a perte totale, ou d'une indemnité calculée conformément à la règle proportionnelle, s'il y a perte partielle. Les administrateurs du syndicat pourraient alors engager la responsabilité de ce dernier, voire la leur à titre personnel. Il est par conséquent recommandé de faire appel à un évaluateur agréé, membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), pour établir le montant d'assurance requis. Cette évaluation devra être actualisée minimalement  tous les cinq ans par ce professionnel pour éviter la sous-assurance. Par ailleurs, la police d’assurance peut comporter une clause dite proportionnelle qui vient tempérer la rigueur de ces principes.

 

 BON À SAVOIR ! La police d’assurance d’une copropriété doit prévoir, en toute circonstance, une renonciation à d’éventuels recours en subrogation contre les copropriétaires et les personnes vivant avec ces derniers. Cette clause évitera que l’assureur du syndicat ne se retourne contre un copropriétaire, en cas de dommage dont la responsabilité lui incombe, et qu'il lui demande de lui verser des indemnités.

À RETENIR ! Un copropriétaire ne peut pas être tenu de rembourser l’indemnité que l’assureur a versée, car il paie déjà, à même ses charges communes, sa quote-part de la prime imposée par l’assureur au syndicat. Il se trouverait à payer deux fois plutôt qu’une.

 ATTENTION ! Lors de la souscription de la couverture d’assurance du syndicat, le conseil d’administration doit déclarer toutes les circonstances de nature à influencer de façon importante un assureur dans l'établissement de la prime, l'appréciation du risque ou la décision de l'accepter. S'il néglige de transmettre toute l'information pertinente à l'assureur, le syndicat  s'expose à une négation de la protection ou une réduction de l'indemnisation au moment d'une réclamation.

 

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  L'assurance condo, Tout ce qu'il faut savoir aux pages 29 et suivantes.

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