Assurance des améliorations à la partie privative

L’assurance du syndicat couvre les parties communes de l'immeuble, ainsi que votre partie privative. En cas de sinistre, elle n’a pas pour objet de vous dédommager pour les améliorations apportées à votre partie privative. Il vous appartient donc de veiller à ce qu'elles soient couvertes au moyen d’une assurance individuelle, et à leur juste valeur. À titre d'exemple, advenant que des rénovations aient été faites avec des matériaux d’une qualité supérieure à ceux d’origine, cette valeur augmentera. Votre police d’assurance doit prendre en charge les améliorations que vous y avez vous-même apportées, ainsi que celles qui datent des copropriétaires précédents.

Qu’est-ce qu’une amélioration?

On entend, par « amélioration », des travaux qui ont donné une plus-value à votre unité, en comparaison des aménagements d'origine. Repeindre votre appartement ne constitue pas une amélioration en soi. Par contre, remplacer un revêtement de sol (plancher) d’origine par un revêtement dont la qualité est supérieure à ceux d’origine constitue, fort probablement, une amélioration apportée à votre partie privative.

Comment identifier ces améliorations?

Ces améliorations sont celles qui, généralement, ont été apportées depuis la création de la copropriété (publication de la déclaration de copropriété), et non depuis que vous avez acquis l’appartement. Si vous n’en êtes pas le premier propriétaire, il faut vérifier si, au fil du temps, il a fait l'objet d'améliorations. Pour bien faire les choses, il est recommandé que vous consultiez le registre de la copropriété, et que vous remontiez jusqu’à ses débuts. Ce faisant, vous pourriez trouver les informations recherchées, par exemple les prospectus ou dépliants publicitaires émis par le promoteur à l’époque, voire la note d’information qui préciseraient la nature des matériaux d’origine.

Unité de référence

Par ailleurs, l’article 1070 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018. Désormais, il comporte un troisième paragraphe qui prévoit que « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter. L'obligation pour les syndicats d'établir cet état descriptif des parties privatives est entrée en vigueur le 13 décembre 2018, pour les copropriétés établies à partir du 13 juin 2018. Celles qui ont créés avant cette date y seront assujetties le 13 juin 2020.

Comment évaluer ces améliorations?

Si des entrepreneurs ont réalisé des travaux d’amélioration dans votre partie privative, le montant total des factures qui s’y rattache vous permettra d’établir, rapidement, la valeur des travaux engagés. Il restera à déterminer la plus-value que ceux-ci ont donnée à votre appartement. Toutefois, si vous avez acheté une unité améliorée par vos prédécesseurs, remonter jusqu’à la genèse des améliorations et calculer leurs coûts pourrait être plus ardu. À moins que votre copropriétaire-vendeur ne vous fournisse les documents nécessaires, vous n’aurez d’autre choix que de recourir aux services d’un évaluateur agréé. Ce professionnel établira une évaluation sûre et opposable à l’assureur en cas de sinistre.

Obligation de s’assurer?

L’assurance pour les améliorations apportées à une partie privative n’est pas obligatoire, aux termes de la Loi. Cependant, la plupart des déclarations de copropriété obligent les copropriétaires à souscrire et maintenir en vigueur une telle couverture d'assurance. D’ailleurs, ils doivent faire la preuve que cette assurance est toujours en vigueur - chaque fois qu’ils renouvellent leur contrat d’assurance ou changent d’assureur - au moyen d’une remise d’attestation d’assurance à leur conseil d’administration.

 

 BON À SAVOIR ! Certains promoteurs mettent en marché des appartements inachevés, en laissant le soin aux copropriétaires d’apporter eux-mêmes les améliorations à leurs parties privatives. Cela se produit souvent dans des bâtiments historiques transformés en lofts. Or, le coût des travaux d’amélioration peut être substantiel. Il vous appartient de souscrire une assurance qui reflète la valeur réelle de ces améliorations.

À RETENIR : Pour déterminer ce qui constitue une amélioration à votre partie privative, vous devez vous reporter à la fiche technique produite par le syndicat, qui décrit l'aménagement d'origine de la partie privative (unité de référence). Si cela n’a pas encore été fait, et que vous ne faites pas partie du groupe des acheteurs de première génération, votre vendeur doit vous fournir une liste des améliorations que lui et ses prédécesseurs ont fait réaliser, à la condition qu’il les connaisse.

 ATTENTION ! Tout syndicat de copropriétaires créé avant le 31 octobre 2017 devra, dans un proche avenir, mettre à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables (unité de référence). Lorsque cette obligation entrera en vigueur (au plus tard le 13 juin 2020), l'inaction du syndicat fera en sorte que les parties privatives seront réputées ne comporter aucune amélioration apportée par un copropriétaire.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE: L'assurance condo, Tout ce qu'il faut savoir aux pages 96 et suivantes.

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