Dégâts d'eau

Les dégâts d’eau représentent la première cause de sinistralité en copropriété. Ils sont aussi de plus en plus coûteux, que ce soit pour les syndicats ou leurs assureurs. Au cours des dix dernières années, la proportion des dégâts d'eau a plus que doublé dans les immeubles en copropriété. 

Les principales causes d'un tel constat sont les mauvais entretiens, les constructions déficientes et les conditions climatiques changeantes. Et comme un dégât d’eau affecte les parties communes et privatives, la plupart du temps, il constitue fort certainement l'un des sinistres les plus complexes à gérer.

 

 L’origine d’un dégât d’eau

Les dégâts d’eau sont parfois difficiles à déceler et leur origine peut être multiple. Ils peuvent être causés par:

  • L’étanchéité déficiente des murs ou d’une toiture;
  • La rupture d’une canalisation en raison de son vieillissement ou du gel;
  • Des calfeutrages de fenêtres défectueux;
  • Une baignoire, une machine à laver ou un lave-vaisselle qui déborde, ou dont les boyaux d'arrivée d'eau ont cédé. L'eau cheminera bien souvent chez le voisin par les plafonds;
  • Les oublis ou la négligence d’un copropriétaire (ex. : une fenêtre ou un robinet mal fermé);
  • Les refoulements d'égout;
  • Un égout bouché;
  • Un chauffe-eau défectueux ou vétuste;
  • Des joints d’étanchéité défectueux au pourtour d’installations sanitaires (ex. : baignoire et douche).

Étant donné les particularités propres à la copropriété divise, il est parfois difficile d’identifier la provenance d’un dégât d’eau. Il faut se demander s’il prend son origine dans une partie commune ou privative.

Les conséquences

Bien souvent, les dégâts d’eau impliquent plus d’un logement. Ils peuvent affecter tant les biens meubles du copropriétaire que les parties communes et privatives du bâtiment. Il provoque souvent des dommages matériels importants à la copropriété et aux copropriétaires. Plus occasionnellement, ce type de sinistre crée des dommages immatériels, par exemple une perte de jouissance des lieux. La présence d’humidité découlant d’un dégât d’eau peut, également, favoriser le développement de moisissures et hypothéquer la santé humaine. Si vous prenez ce sinistre à la légère, celui-ci pourrait endommager la structure de l'édifice.

Comment prévenir un dégât d’eau?

Il n’existe aucune solution miracle pour éviter les sinistres causés par l’eau. Toutefois, considérant leur impact sur le budget d’une copropriété, des mesures de prévention doivent être mises en place afin de surveiller les composantes et équipements plus à risque (ex. : spa et toit-terrasse).

Dans les parties communes

L’entretien des parties communes incombe au syndicat. Il faut savoir qu’en règle générale, l’enveloppe du bâtiment (toiture et murs extérieurs) et les canalisations sont communes. Ces considérations sont abordées (en principe) dans le carnet d’entretien du syndicat, qui doit d’ailleurs conserver les plans de canalisation du bâtiment, et tenir à jour le relevé écrit des interventions sur ces installations.

À titre d’exemple, l’entretien régulier des systèmes d’alimentation et d’évacuation d’eau, ainsi que les infrastructures d’étanchéité de la toiture et des terrasses, servira efficacement la copropriété en prévenant les fuites d’eau. Par ailleurs, les tuyaux qui passent à proximité de l'air extérieur doivent être protégés, afin d’éviter les risques de formation de bouchons de glace l’hiver.

Dans les parties privatives

Voici quelques conseils pratiques pour prévenir les dégâts d’eau :

  • Remplacez votre chauffe-eau avant la fin de sa durée de vie utile;
  • Ne quittez jamais votre domicile en laissant une fenêtre entrouverte;
  • Évitez de faire fonctionner la laveuse à linge ou le lave-vaisselle pendant votre absence, même pendant une courte durée;
  • Fermez les arrivées d'eau en cas d’absences prolongées;
  • Vérifiez régulièrement la bonne étanchéité des fenêtres;
  • Surveillez l'état des joints autour des sanitaires (ex. : baignoire et douche);
  • Entretenez les installations d'arrivée d'eau, y compris les robinets d'arrêt des installations;
  • Faites installer un détecteur d'eau et une alarme de débordement, laquelle actionnera la fermeture des vannes d'arrivée d'eau en cas de problème;
  • Si des travaux de plomberie sont engagés, soyez vigilant; ne quittez pas la pièce tant que la zone n’est pas suffisamment sécurisée.

La gestion du sinistre

Lorsqu’un dégât d’eau provient des parties communes, tout syndicat de copropriétaires doit prendre les mesures urgentes appropriées. Il faudra tarir la source des dommages, autant que possible, et passer ensuite aux autres étapes les plus pressantes.

Il faut déclarer immédiatement le sinistre aux compagnies d'assurances, à savoir celles du syndicat et des copropriétaires concernés. Et une fois que les experts en sinistre ont terminé leur travail, il importe de retenir les services d’un entrepreneur pour faire les réparations qui s’imposent.

Les couvertures d’assurances

Bien souvent, plusieurs acteurs sont impliqués lors d'un sinistre, soit le copropriétaire occupant, le locataire, le copropriétaire-bailleur et le syndicat. En principe, il y a autant d'assurances que d'acteurs. Pour l'essentiel, lorsqu'un dégât d’eau occasionne des dommages aux parties communes ou privatives, c'est l'assureur du syndicat de copropriétaires qui doit intervenir. Il appartient à ce dernier de souscrire une assurance pour couvrir  les parties communes et privatives, à l'exclusion des améliorations qui ont été apportées à ces dernières. L'assureur versera alors une indemnité qui correspond au montant des dommages, déduction faite de la franchise. Le montant de cette franchise est assumé par les fonds détenus par le syndicat, ou réparti entre les copropriétaires, selon la quote-part que chacun détient dans l'immeuble. Rappelons que les copropriétaires doivent assurer leurs biens meubles, leur responsabilité civile et les améliorations apportées à leur partie privative.

Pourquoi les dégâts d’eau pourraient devenir une dépense considérable pour la copropriété?

Si les assurances couvrent les réparations, la copropriété doit néanmoins payer une franchise, sans compter une majoration de prime qui pourrait s’ensuivre. Il arrive même, dans certains cas, que l’assureur mette fin au contrat d’assurance, moyennant un préavis, estimant que la copropriété a trop souvent réclamé d'indemnisations à la suite d'un sinistre. La copropriété devra alors trouver un nouvel assureur, lequel percevra très probablement une prime d’assurances plus élevée.

 

 ​BON À SAVOIR! Il existe différentes alternatives pour réduire les risques d'être victime d'un dégât d'eau. L'une des façons d'y parvenir consiste à miser sur la prévention. En cette matière, quelques entreprises offrent des produits tout aussi ingénieux les uns que les autres, afin de contribuer à l'éradication des dégâts d'eau, encore qu'il soit impossible de les éliminer complètement.

À RETENIR! Sachez que les polices d'assurance ne couvrent pas tous les sinistres. Elles comportent des exclusions. À titre d'exemple, certains assureurs ne remboursent pas les dommages découlant d’un "défaut de réparation" ou d'un "défaut d'entretien caractérisé et connu de l'assuré".

 ATTENTION! Il est impératif de lire les dispositions relatives aux "exclusions de la garantie" du chapitre "dommages aux biens", qui se trouvent dans la police d’assurance du syndicat. Tous les dégâts causés par les eaux ne sont pas garantis par les contrats d'assurance, notamment les refoulements d’égout.

 

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