Yvon RUDOLPHE

Bachelier et diplômé d’un MBA en financement d’entreprise ainsi qu’un Post MBA spécialisé en évaluation économique d’entreprise de l’Université du Québec à Montréal, Yvon Rudolphe est intervenu comme spécialiste dans le programme MBA Immobilier de l’UQAM, au MBA en financement d'entreprise dans le cadre d'évaluation d'entreprise et au DESS en gestion de patrimoine privé des HEC de Montréal.

 

Coût de reconstruction versus coût nouvelle construction

9 février 2016 - Il y a plusieurs variables faisant en sorte que le coût est plus élevé dans le coût de reconstruction. En voici quelques‐unes :

ÉCONOMIE D’ÉCHELLE

Lorsqu’un contracteur construit plusieurs bâtiments en même temps, le matériel peut être acheté et livré en plus grande quantité au besoin, que ce soit pour le bois de la charpente ou les accessoires de plomberie. Si vous achetez un grand nombre de baignoires, par exemple, les fournisseurs seront en compétition et pourraient vous offrir des rabais substantiels.

Lorsque vous achetez un seul bain, surtout s’il doit être comparable à celui qui a été détruit, celui‐ci coûtera généralement beaucoup plus cher que s’il avait fait partie d'un achat important. Cela est vrai pour presque toutes les composantes d’un bâtiment, et ce seul facteur pourrait faire augmenter de plusieurs milliers de dollars le coût de reconstruction par rapport au coût d’une nouvelle construction comparable.

TRAVAUX SUR UNE BASE DESCENDANTE VERSUS ASCENDANTE

Les nouvelles constructions sont érigées de bas en haut, alors qu’en réparation (ou reconstruction), c’est souvent l’inverse. Réparer un bâtiment qui n’est pas complètement détruit signifie souvent devoir enlever le toit et reconstruire de haut en bas ; cela implique un processus de travail plus intense et nécessite plus de temps de main d’oeuvre.

DÉMOLITION ET ENLÈVEMENT DES DÉBRIS

Une nouvelle construction s’érige normalement en terrain découvert nécessitant un peu de débroussaillage, nivellement ou autre préparation mineure du site. La reconstruction, quant à elle, s’effectue à partir d’une structure partiellement ou totalement détruite occupant le site des travaux. Bien qu’une partie de la structure puisse tenir encore debout, elle sera inutilisable et nécessitera la démolition et l’enlèvement complet.

Le site pourrait devoir faire l’objet d’un nettoyage intense suite à un incendie. Par exemple, le sol peut être contaminé, la fondation peut avoir été endommagée au‐delà d’une réparation possible. Par conséquent, beaucoup d’efforts sont exigés habituellement avant même la première coulée de béton ou le premier clou enfoncé.

UTILISATION DE LA MAIN‐D’ŒUVRE

Quand un constructeur met en chantier plusieurs projets, même s’ils ne sont pas tous dans la même zone, la main d’oeuvre pour tous les corps de métiers peut être gérée et utilisée de façon plus efficace. Par exemple, si un bâtiment n’est pas prêt pour le câblage, l’électricien peut souvent travailler sur un autre bâtiment. Quand un seul bâtiment est en cours de reconstruction, cette planification efficace est rarement possible. La main d’oeuvre représente habituellement la plus grande part des coûts de construction d’un bâtiment.

INFLATION

Il est rare que tous les secteurs de l’économie réagissent aux pressions inflationnistes à la même vitesse. Le coût des matériaux de construction, notamment les produits du bois, augmente souvent plus vite que d’autres produits, et nettement plus rapidement que le taux d’inflation général, tel l’IPC (Indice des prix à la consommation).

ACCÈS AU CHANTIER

Dans le cas de nouvelles constructions, il n’y a généralement aucun aménagement paysager, ce qui permet un accès facile au site. Les matériaux de construction peuvent être acheminés directement de n’importe lequel des côtés de la structure selon les besoins.

Cependant, quand il s’agit d’une reconstruction entre des bâtiments existants, il y a habituellement présence d’arbres, arbustes, de parterres de fleurs, pelouses, clôtures, et obstructions semblables qui limitent l’accès. Les matériaux doivent souvent être déchargés plus loin et transportés manuellement à l’endroit où ils sont nécessaires. Ce facteur est aggravé si le chantier est sur un terrain en pente. L’impact sur les coûts de main-d’œuvre peut être important.

PARTICULARITÉS ET MATÉRIAUX INHABITUELS

Les anciens bâtiments, les bâtiments patrimoniaux ou ceux ayant été largement rénovés comportent souvent des caractéristiques personnalisées ou des matériaux inhabituels qu’on ne retrouve pas dans les constructions d’aujourd’hui. Ces particularités ou caractéristiques, s’il est possible de les reproduire, pourraient s’avérer être une démarche très dispendieuse.

Ces exemples incluent des tuiles ou de l’ardoise de toit, des murs de lattes et de plâtre, des plafonds voûtés, des lambris, portes en bois massif, de la quincaillerie personnalisée, des cheminées ornementales, des poutres apparentes, des vitraux, ou des fenêtres ornementales, escaliers courbes ou des tuiles de plancher ainsi que bien d’autres éléments.

CHANGEMENTS AUX CODES DU BÂTIMENT

La majorité des bâtiments anciens, de même que de nombreux bâtiments plus récents, ont été construits pendant les périodes où les codes du bâtiment étaient moins stricts qu’ils le sont aujourd’hui.

Advenant une reconstruction ou une restauration du bâtiment, celle‐ci pourrait être soumise aux nouveaux codes de construction, beaucoup plus exigeants. De même que pour certains éléments structurels non endommagés, ceux‐ci pourraient devoir être refaits, par exemple le câblage électrique ou la plomberie afin de répondre aux codes de construction actuels.

Les codes de construction pourraient également vous obliger à remplacer les fenêtres en verre de sécurité ou à procéder à la réfection du toit avec des matériaux ignifuges. Les modifications au Code de construction peuvent engendre une augmentation de plusieurs milliers de dollars au coût de restauration d’un bâtiment endommagé.

LES COÛTS DE CONSTRUCTION AUGMENTENT APRÈS UNE CATASTROPHE NATURELLE

Dans le sillage d’une catastrophe naturelle affectant une large zone, les coûts des matériaux de construction et les honoraires des entrepreneurs vont presque toujours augmenter fortement en réponse à la poussée soudaine de la demande.

Même sans profiteurs délibérés, ce serait normalement vrai, car lorsque les approvisionnements locaux sont rapidement épuisés, les matériaux doivent être introduits sur une base d’urgence, provenant souvent d’usines plus éloignées. Cela peut occasionner des coûts de transport plus élevés, et beaucoup de temps supplémentaire pour la main d’œuvre. Dès qu’il y a urgence de réparer ou reconstruire plusieurs bâtiments au même moment, le coût de chacun sera plus élevé que la normale, et parfois beaucoup plus élevé.

LES ÉLÉMENTS INTACTS DU BÂTIMENT ET LE CONTENU DOIVENT ÊTRE PROTÉGÉS

Une fois le feu éteint ou la catastrophe naturelle (ou de cause humaine) affaiblie, toutes les parties du bâtiment restés intacts doivent être protégées contre d’autres dommages ou le pillage. Cela peut impliquer de couvrir un toit, fermer des ouvertures de fenêtres manquantes et des trous dans les murs, avec des bâches en plastique par exemple. Dès que possible, les biens personnels des survivants doivent être retirés et placés temporairement en lieu sûr.

URGENCE POUR L’ASSURÉ

Un des éléments les plus importants suivant une réclamation de l’assuré est de faire en sorte que les occupants puissent réintégrer les lieux le plus rapidement possible après restauration du bâtiment.

Cette « urgence » accrue comporte habituellement un coût plus élevé dans les frais de livraison de matériaux et les frais de l’entrepreneur. En effet, la pression et l’attente lors d’une reconstruction après sinistre n’est pas comparable à celle dans le cas d’une nouvelle construction de bâtiment.

Il est donc important, d’une part, de faire appel à un évaluateur et de vérifier qu’il est bien membre en règle à l’OEAQ ; l’évaluateur agréé étant le seul habilité à déterminer une valeur assurantielle et à produire, en cas de litige, un rapport destiné à la Cour, le cas échéant. Qui plus est, la visite des lieux de l’immeuble doit également être effectuée par l’évaluateur agréé lui‐même, et non pas un simple technicien.

D’autre part, les évaluateurs agréés spécialisés en « valeur assurantielle » ont accès, ou détiennent, des sources de données spécifiques pour ce type de mission selon l’une ou l’autre des différentes notions de valeur et de coût énumérées dans l’article précédent « Qu’estce que la valeur assurantielle exactement ? ».

Comme nous pouvons le constater, la mission d’établir la valeur assurantielle est délicate et l’enjeu important. Un rapport d’évaluation inadéquat pourrait engendrer des conséquences fâcheuses ; on n’a qu’à penser à la règle proportionnelle expliquée dans un article paru antérieurement.

« Chacun son métier, les vaches seront bien gardées. » Le Vacher et le Gardechasse, Jean‐Pierre Claris de Florian

 

Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier

Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
Tél. : (450) 462-1847
Tél. : (514) 362-8008
Courriel : yvonrudolphe@rudolf.ca
www.rudolf.ca

Les chroniques expriment l’opinion personnelle de leurs auteurs et n’engagent absolument pas la responsabilité de l’éditeur du site, CondoLegal.com Inc. Le contenu et les avis émis dans une chronique n’engagent que leur auteur.

Retour aux chroniques