Yvon RUDOLPHE

Bachelier et diplômé d’un MBA en financement d’entreprise ainsi qu’un Post MBA spécialisé en évaluation économique d’entreprise de l’Université du Québec à Montréal, Yvon Rudolphe est intervenu comme spécialiste dans le programme MBA Immobilier de l’UQAM, au MBA en financement d'entreprise dans le cadre d'évaluation d'entreprise et au DESS en gestion de patrimoine privé des HEC de Montréal.

 

Qu’est‐ce que la valeur assurantielle exactement ?

26 janvier 2016 - De prime abord, il y a confusion entre deux concepts que sont la valeur marchande et la valeur assurantielle. En effet, bon nombre de personnes, et même d’intervenants dans le domaine de l’assurance, ne font pasla distinction entre ces deux valeurs, de même qu’entre les notions de coût de remplacement et coût de reproduction, qui plus est, entre le coût de construction et le coût de reconstruction. Tentons ici de démêler tout ça…

LA VALEUR MARCHANDE

Dans l’industrie de la finance, on entend plus souvent le terme de « valeur marchande » par rapport à d’autres types de valeur. Selon la définition de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), c’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :

  • les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché et raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble;

  • l’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique;

  • le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant;

  • le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui‐même et doit représenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux.

D’autre part, la valeur marchande comporte, à elle seule, différentes fins ayant chacune son propre objectif, par exemple : valeur marchande aux fins de financement, aux fins de taxation, et autres. Toutefois, cet aspect étant plus technique, il fera l’objet d’un article ultérieur. En résumé, il n’existe pas de lien entre la valeur marchande et la valeur assurantielle d’un bien. D’ailleurs, le terrain est pris en compte dans l’établissement de la valeur marchande d’un immeuble, ce qui n’est pas le cas de la valeur assurantielle. De plus, la valeur assurantielle est établie dans l’hypothèse d’une perte future du bien comparativement à la valeur marchande où l’on peut établir une valeur dans le présent, le passé ou le futur.

LA VALEUR ASSURANTIELLE

La valeur assurantielle est la valeur d’un bien en regard de la perte assurable de ce dernier. Elle s’appuie souvent sur le coût de remplacement ou de reproduction du bien assuré, en fonction des nouvelles normes de construction à la date de l’évaluation. La valeur assurantielle intègre l’ensemble des pertes attribuables à un sinistre.

Toutefois, dans certains cas, la valeur assurantielle n’inclut pas les pertes de revenus, la reconstruction en fonction de la nouvelle réglementation de zonage, s’il y a lieu, les frais de subsistance supplémentaires lorsque la demeure est inhabitable, ou tout autre élément. Mais il en est tout autrement lorsque, par exemple, il y a des revenus de location, des employés, ou autres obligations telles que l’analyse d’impact de risque.

De plus, il est important de bien saisir les exclusions indiquées au contrat d’assurance. En effet, il appartient à l’assuré de valider, avec son courtier d’assurance, les exclusions au contrat, ainsi que les hypothèses émises par l’évaluateur une fois les clauses de la police d’assurance précisées. Par exemple, des éléments tels que les fondations, le drainage installé sous le sol ainsi que les ouvrages souterrains sont considérés comme des exclusions dans certaines polices d’assurance, de même que les aménagements paysagers.

LE COÛT

En évaluation foncière comme en estimation, le coût se définit comme étant la « somme d’argent requise pour reproduire ou remplacer un bien ». Il n’est donc pas synonyme de « valeur » et ne doit pas être interprété comme tel.

LE COÛT DE REMPLACEMENT

Ce terme signifie ce qu’il en coûte pour substituer un bien par un autre de même utilité et d’accommodation comparable mais sans être identique. En autant qu’ils soient encore disponibles sur le marché, les matériaux utilisés dans le calcul du coût de remplacement sont ceux employés dans la propriété à évaluer.

LE COÛT DE REPRODUCTION

Ce terme signifie ce qu’il en coûte pour reproduire un bien de manière identique à l’original, c’est‐à‐dire en utilisant les mêmes matériaux et les mêmes méthodes de construction. Ainsi, il y a une différence fondamentale entre « remplacer » et « reproduire », le premier étant la substitution par voie d’un bien semblable et d’accommodation équivalente, alors que la reproduction signifie la copie intégrale du bien en question.

NOUVELLE CONSTRUCTION ET RECONSTRUCTION

Jusqu’à maintenant tout va bien. Mais attention… le coût de remplacement ou le coût de reproduction est calculé de façon différente selon qu’il s’agit d’une nouvelle construction ou d’une reconstruction. En effet, la «reconstruction» signifie, entre autres, devoir composer avec un emplacement déjà établi, notamment des éléments du terrain et des composantes du bâtiment à préserver, sans compter les contraintes et imprévus de toutes sortes. Son coût sera donc nécessairement plus élevé et pourrait même varier à la hausse de façon significative comparativement au coût relié à une nouvelle construction, celle‐ci sans contrainte, sans urgence, ni entrave à son érection.

« Ne pas connaître l'éveil conduit à la confusion. » Lao Tseu

Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier

Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
Tél. : (450) 462-1847
Tél. : (514) 362-8008
Courriel : yvonrudolphe@rudolf.ca
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