Ludovic Le Draoullec

Ludovic Le Draoullec exerce au sein de l’équipe de litige et de droit de la copropriété du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Tout aussi actif en conseil qu’en litige, Me Le Draoullec assiste des syndicats de copropriété, des promoteurs ou des copropriétaires dans tous types de démarches afin de préserver leurs droits et exécuter correctement leurs obligations, dans le respect des lois et de la déclaration de copropriété.

Me Le Draoullec plaide régulièrement devant les tribunaux de première instance et d’appel du Québec ainsi que devant les tribunaux administratifs et les tribunaux d’arbitrage (notamment l’arbitrage de plan de garantie de maisons neuves : APCHQ, Abritat, Maîtres Bâtisseurs, etc.). Il a également acquis une expertise en matière de médiation.

 

Le grand débat du « fautif » avec 141

29 mars 2019 - Le sujet fait le buzz du printemps après avoir créé la panique de l’hiver. Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les assurances condo, les syndicats tremblent, à tort, avec l’arrivée de ce nouvel article :

« 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

La légende urbaine s’est déployée comme une grippe d’homme au mois de janvier. Nombre de syndicats et de gestionnaires sont sous l’impression qu’une époque est révolue : celle où l’on pouvait récupérer sa franchise d’assurances contre le copropriétaire responsable du sinistre. Cette époque est loin d’être révolue!

Je vous implore d’écouter avec prudence les assureurs, les gestionnaires ou tout autre professionnel qui vous dit le contraire. Une confusion majeure se développe et gangrène présentement les copropriétés. Il en est même qui font présentement des pétitions pour abolir cet article. Pas de panique!

Rien de majeur n’a changé avec ce nouvel article.

D’ailleurs, les récentes décisions de la Cour du Québec viennent appuyer ces propos. Entrons dans le vif du sujet avec les deux décisions les plus marquantes.

Dans la décision du 21 janvier 2019, la Cour fait une revue de la jurisprudence sur le sujet de la récupération de franchises d’assurance par un syndicat de copropriété contre un de ses copropriétaires. Elle en vient à la conclusion que la collectivité doit payer les primes d’assurance et les franchises en cas de sinistre, à la seule exception de pouvoir « démontrer la faute ou l’omission d’un copropriétaire » (par. 55).

La Cour est claire sur le fait que ce principe ne doit pas exonérer « un copropriétaire pour un manque d’entretien à une partie privative dont il a un certain contrôle comme le chauffe-eau, la robinetterie ou la toilette ».

Rappelant donc explicitement qu’un syndicat peut récupérer sa franchise contre un copropriétaire responsable d’avoir causé le sinistre, la Cour conclut que « l’adoption de l’article 1074.2 vient confirmer que ce n’est que dans le cas de la démonstration d’une faute de la part d’un copropriétaire qu’un syndicat peut réclamer la franchise d’assurance qu’il a dû assumer ». Il n’y a donc rien de nouveau par rapport à ce qui a toujours été appliqué par les juges. Le seul grain de sable qui est venu s'ajouter à l'engrenage est celui de la présomption de faute quant au bien dont le copropriétaire a la garde. Le nouvel article viendrait maintenant exiger une faute avérée et non simplement présumée.

Or, rien n'est encore décisif à ce sujet si on lit la décision du 4 mars 2019 (lien vers le pdf : 2019 QCCQ 1499), éloquente face à un sinistre causé par une déficience du robinet de la douche d’un copropriétaire. Une fois que cette cause est établie et qu’il est évident que ce robinet appartient au copropriétaire et qu’il en a la garde, la Cour constate qu’en toute logique, il a payé au syndicat sa franchise d’assurance « en raison du fait que la cause des dommages provenait de son appartement » (par. 33 et 34). Rien ne prouvait de faute du copropriétaire quant à l'entretien de son robinet.

La Cour conclut pourtant que « l’article 1074.2 C.c.Q. précise qu’effectivement le syndicat des copropriétaires peut recouvrir le montant de la franchise du propriétaire fautif, la jurisprudence récente a confirmé ceci », faisant alors référence à la décision de janvier qui, elle, faisait un tour de la jurisprudence bien antérieure à l’entrée en vigueur de l’article 1074.2 C.c.Q.

En conclusion, il n’y a pas lieu de s’alarmer, bien au contraire : l’article 1074.2 ne vient que confirmer ce que les tribunaux appliquaient depuis des années, à savoir permettre au syndicat de récupérer sa franchise d’assurance d’un seul copropriétaire quand il est responsable d’un sinistre, que ce soit par une déficience d’un bien ou d’un équipement dont il a la garde (laveuse, robinetterie, toilette, bain, douche) ou par son fait fautif (débordement de son bain, gel suite à une fenêtre ouverte, etc.). Si la question de la présomption de faute ne s'appliquerait plus au bien du copropriétaire, d'une part cela demeure à valider par la jurisprudence (ce qui ne semble pas le cas), et d'autre part cela n'incitera que plus les syndicats à documenter correctement et suffisamment leurs dossiers de sinistres. Il est bien évident qu'une meilleure rédaction de l'article 1074.2 C.c.Q. aurait évité toute la confusion actuelle...

 

Ludovic Le Draoullec, Avocat
Courriel :   l.ledraoullec@djclegal.com

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