Clément LUCAS

Clement LucasOriginaire de France, Clément Lucas obtient sa maîtrise en droit à l’Université de Paris X – Nanterre, en 2002. Inscrit au Barreau de Paris en 2004, il y pratique le droit pendant 7 années.

Aspirant à de nouveaux horizons, il s’expatrie au Québec en 2010 et décide de s’installer à Montréal. Devenu avocat au Barreau du Québec, il débute sa pratique chez de Grandpré Joli-Cœur en 2011. Il est membre de l’équipe de droit de la copropriété divise et indivise.

Au cours de ses diverses expériences professionnelles, Me Lucas a notamment été avocat pour le compte de plusieurs syndicats de copropriétaires et gestionnaires de copropriété, ayant eu une importante pratique en droit de l’immobilier en France. Il a également été chargé d’enseignement à l’Université Paris II - Panthéon Assas.

Assurance en copropriété : la récupération des franchises toujours possible!

assurance en copropriete

12 février 2019 - Les premières dispositions de la Loi 141[1] sont entrées en vigueur le 13 décembre 2018. Déjà, les premiers effets se font sentir et les questionnements de la part des assurés se multiplient, alors que certains experts en sinistre adoptent des positions pour le moins surprenantes.

De quoi s’agit-il?

Les articles 1074.1 et 1074.2 ont été ajoutés au Code civil du Québec. Ils se lisent comme suit :

« 1074.1. Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :

1°  un copropriétaire;

2°  une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

3°  une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. »

« 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

Le premier de ces articles donne le choix au syndicat de ne pas se prévaloir de son assurance lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue à celle-ci. En contrepartie, il doit voir, avec diligence, à la réparation du préjudice. De plus, il ne peut recourir contre un certain nombre de personnes, dont le copropriétaire.

Le second article pose le principe que les sommes engagées par le syndicat, notamment pour le paiement des franchises, ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement qu’au travers des charges communes. Toutefois, cet article pose clairement une exception dans le cas où le copropriétaire est fautif. On parle ici d’une faute simple et non d’une faute grave, contrairement à la situation qui prévaut, par exemple, pour le recours des assureurs.

Il est donc toujours possible de recouvrer la franchise d’un copropriétaire fautif. À cet égard, il convient de rappeler que le gardien d’un bien (i.e., le copropriétaire des parties privatives) est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute[2].

En clair et dans bien des cas, le copropriétaire est présumé fautif lorsque le sinistre origine de ses parties privatives ou d’un bien lui appartenant. Il revient alors le fardeau, à lui ou à son assureur, de démontrer le contraire.

La Loi 141 n’a pas fondamentalement changé la situation à cet égard. En revanche, il nous semble clair qu’un syndicat ne pourrait pas poursuivre un copropriétaire, même fautif, pour les coûts excédant la franchise et qui auraient pu être couverts par l’assurance du syndicat, pour laquelle le copropriétaire, même fautif, paie la prime. Le tout est logique et équitable et c’est nous semble-t-il l’esprit de la Loi.

 

 

[1] Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières.

[2] Art. 1465, C.c.Q.

 

Clément Lucas, avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel : c.lucas@djclegal.com

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