Clément LUCAS

Clement LucasOriginaire de France, Clément Lucas obtient sa maîtrise en droit à l’Université de Paris X – Nanterre, en 2002. Inscrit au Barreau de Paris en 2004, il y pratique le droit pendant 7 années.

 Aspirant à de nouveaux horizons, il s’expatrie au Québec en 2010 et décide de s’installer à Montréal. Devenu avocat au Barreau du Québec, il débute sa pratique chez de Grandpré Joli-Cœur en 2011. Il est membre de l’équipe de droit de la copropriété divise et indivise.

Au cours de ses diverses expériences professionnelles, Me Lucas a notamment été avocat pour le compte de plusieurs syndicats de copropriétaires et gestionnaires de copropriété, ayant eu une importante pratique en droit de l’immobilier en France. Il a également été chargé d’enseignement à l’Université Paris II - Panthéon Assas.

Rien à déclarer ?

2 décembre 2011- Les frontières de la copropriété sont plus larges que ce que les copropriétaires pourraient penser. En effet, la vie de l’immeuble n’intéresse pas seulement ses propriétaires et occupants, mais également leurs assureurs.

Revenons aux principes de base. Le Syndicat a l’obligation de souscrire une assurance couvrant l’immeuble en son entier, à l’exclusion des améliorations apportées aux parties privatives. Cette assurance doit également couvrir la responsabilité du Syndicat et, bien souvent, celle des administrateurs. Quant aux copropriétaires, ils doivent souscrire une assurance couvrant les améliorations à leurs parties privatives, lesquelles sont exclues de l’assurance du Syndicat, ainsi que leur responsabilité civile personnelle. Enfin, il est généralement requis (ne serait-ce que pour la protection des copropriétaires) que les locataires soient également assurés quant à leurs biens meubles et responsabilité.

Cependant, l’exercice ne s’arrête pas là. En effet, l’article 2470 du Code civil du Québec impose à tout assuré de « déclarer tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie ». Et la Loi ajoute : « dès qu’il en a connaissance ». L’assuré a donc deux obligations : déclarer et déclarer immédiatement. Si l’assuré manque à ses devoirs, l’assureur pourrait, s’il démontre en avoir subi un préjudice, s’en prévaloir et procéder à l’application d’une clause de déchéance du droit à l’indemnisation. Autrement dit, l’assuré pourrait perdre son droit à l’indemnité.

En pratique, on constate que bien peu d’assurés ont connaissance de leur obligation qui ne se limitent pas à la signature du contrat d’assurance et au paiement de la prime. Bien plus, certains assurés pensent ne pas avoir à déclarer certains sinistres. Soit qu’ils estiment ne pas en être responsables, soit qu’ils évaluent que les dommages qui en résultent se chiffreront à un montant inférieur ou légèrement supérieur à la franchise ou déductible.

Ceci est toujours une mauvaise décision, en particulier en copropriété. En effet, l’immeuble est un tout et la plupart des sinistres ne s’arrêtent pas aux limites des divers contrats d’assurance. Ainsi, un dégât d’eau dû à un chauffe-eau défectueux, soit l’un des sinistres les plus fréquents en copropriété, va bien souvent toucher non seulement la partie privative où se situe le chauffe-eau, mais potentiellement la partie privative adjacente. Si cette partie privative est occupée par un locataire, les biens meubles de ce dernier pourraient également s’en trouver affectés. Les assureurs de tous et chacun devront donc être avisés et, en particulier, celui du Syndicat.

L’assurance du Syndicat accorde, en effet, une garantie pour partie sans recherche de responsabilité quant à l’origine du sinistre. Que le Syndicat ne soit pas à priori responsable n’est donc pas une cause pouvant justifier un défaut de déclaration. En outre, un sinistre peut prendre bien plus d’importance en terme financier que l’on ne pouvait l’imaginer au départ. C’est notamment le cas lorsque le dégât d’eau a généré des dommages aux murs et aux planchers et des moisissures au bout de quelques semaines. La facture finale peut s’avérer bien plus « salée » qu’imaginé à l’origine par les assurés, qui ne sont pas des professionnels de l’assurance. Or, pour un administrateur, ne pas déclarer un sinistre peut signifier l’engagement de sa responsabilité personnelle et bien souvent, dans ce genre de situation, cette dernière ne sera pas couverte par l’assurance du Syndicat.

Pour éviter aux copropriétaires et administrateurs de syndicats de tomber dans ces pièges juridiques, nous avons rédigé un ouvrage dédié à la question non-traité jusqu’à présent des assurances en copropriété, intitulé « L’assurance condo : Tout ce qu’il faut savoir ». Comptant plus d’une centaine de questions/réponses, cet ouvrage se veut clair et accessible à tous. Après « Le condo : Tout ce qu’il faut savoir », il est l’outil indispensable pour bien s’assurer et s’y retrouver en cette terre souvent inconnue et lointaine qu’est l’assurance mariée à la copropriété. Format poche, il vous suivra dans tous les aéroports du monde sans avoir à être déclaré !

 

Clément Lucas

DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR s.e.n.c.r.l.
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