Les assureurs de copropriétés sont passés de 11 à 6 au Québec

2 janvier 2020 — La copropriété québécoise pouvait compter sur 11 assureurs il y a 10 ans à peine. Depuis ce temps, ils sont passés à 6. Et de ce nombre, seulement deux ou trois couvrent les immeubles dont la valeur se situe entre 20 et 50 millions de dollars.

S’ajoutent à ce constat des assureurs beaucoup plus sélectifs qu’auparavant, en raison de réclamations qui ont augmenté substantiellement. Tous ont resserré les rangs et peuvent imposer des restrictions dans leur police, notamment au chapitre des dégâts d’eau.

Un marché qui n’est plus rentable

Cette diminution de l’offre est en partie attribuable à des fusions et acquisitions, ce qui réduit le choix offert aux syndicats de copropriétaires. En outre, plusieurs compagnies d’assurance se sont retirées du marché de la copropriété, car celui-ci n’est plus rentable pour eux.

Les sinistres sont en forte hausse, notamment par le fait d’un Code de construction du Québec considéré comme « incomplet » par plusieurs observateurs, l’absence d’inspections obligatoires sur tous les chantiers résidentiels, ainsi que des syndicats mal gérés. En somme, plusieurs immeubles détenus en copropriété divise n’ont pas le temps de vieillir, avant que ne surviennent des réclamations d’assurance.

Primes et franchises à la hausse

Il en résulte des primes et des franchises en forte augmentation. Elles peuvent atteindre des dizaines, voire plus d’une centaine de milliers de dollars. Selon l’avocat émérite et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Cœur, « Au rythme où vont les choses, cette situation pourrait conduire à une véritable crise de l’assurance en copropriété divise au Québec, voire à une instabilité grandissante dans ce segment de marché résidentiel. »

Le scénario catastrophe qui guette la copropriété, au Québec, serait que certains syndicats de copropriétaires ne trouvent plus d'assureur pour prendre le risque. Les syndicats de copropriétaires se retrouveraient dès lors « orphelins d’assurance ».

Obligation d’assurer tous les immeubles?

Tous ces constats soulèvent plusieurs inquiétudes légitimes. À titre d’exemple, « Quelles seraient les ressources disponibles, pour un syndicat, advenant qu’il lui soit difficile, voire impossible de s’assurer? Et quel sort attend ceux qui ne peuvent plus trouver preneur auprès d’un assureur, malgré l’obligation qui leur échoit d’assurer leur immeuble, en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec? Cette obligation devrait-elle également s’appliquer aux assureurs? », se demande Yves Joli-Coeur.

Étant donné le resserrement du marché québécois de l’assurance en copropriété, plusieurs juristes estiment que le gouvernement devrait peut-être créer une table de concertation, afin d’ouvrir le débat pour en arriver à des solutions viables à court, moyen et long terme.

Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 2 janvier 2020