Qui doit assurer les améliorations apportées aux parties privatives?

24 août 2018 — La loi sur l’assurance pour copropriétés a bénéficié de changements majeurs et salutaires. L’un d’eux imposera la création d’un descriptif des parties privatives, appelé unité de référence, qui devra être déposé au registre d’un syndicat de copropriétaires. Ce document doit prévoir une énumération suffisamment précise des parties privatives, afin que les améliorations qui y ont été apportées par les copropriétaires soient identifiables.

On veut ainsi éviter qu’à l’avenir, ces améliorations soient indemnisées par l’assureur du syndicat, et non celui du copropriétaire. Le principal problème était de savoir qui, de l’assureur du syndicat ou du copropriétaire concerné, devait payer pour les dommages causés par un sinistre. Pour y parvenir, les experts en sinistre devaient se demander si tel ou tel équipement endommagé était présent dans un condo d’origine (de base), ou s’il s’agissait d’une amélioration qui y avait été apportée. Il était parfois extrêmement difficile de le définir clairement, si bien qu’il devenait ardu d’établir qui devait payer quoi.

Ces confusions entraînaient parfois des délais d’indemnisation indus, sans oublier certaines frustrations, par le fait d’un retard dans l’exécution des travaux de réhabilitation. « Les syndicats ont tout intérêt à répertorier l’état de leurs parties privatives, et ce, dans les plus brefs délais », précise l’avocat émérite Yves Joli-Coeur. À défaut de le faire, certains immeubles détenus en copropriété divise pourraient devenir sous-assurés.

Précisons que les nouvelles copropriétés créés à compter du 13 juin 2018 devront se conformer à cette nouvelle obligation, et ce, dès le 13 décembre 2018. Quant aux autres, l'entrée en vigueur est prévue le 13 juin 2020. Par ailleurs, l’article 653 de la nouvelle loi stipule que « Dans les copropriétés divises établies avant le 31 octobre 2017, les parties privatives sont réputées, dans l’état où elles se trouvent à cette date, ne comporter aucune amélioration apportée par un copropriétaire, à moins que le syndicat n’ait déjà mis à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives conforme à cet article. ».  Et à compter du 13 décembre 2018, les promoteurs qui construiront des habitations détenues en copropriété devront le faire eux-mêmes, au plus tard pendant l’assemblée transitoire, qui permet la passation des pouvoirs du promoteur vers les copropriétaires.

En conclusion, si les améliorations apportées aux parties privatives ne sont pas incluses dans la fiche technique de l'unité de référence, l'assureur du syndicat ne paiera que pour les aménagements d'origine d'un condo.

Montréal, 24 août 2018
Par François G. Cellier pour Condolegal.com