> Les charges communes

Les charges communes appelées « frais de condo », que vous devrez payer une fois devenu propriétaire, représentent un volet primordial à considérer si vous décidez d’acheter.

Ces frais de condo constituent la colonne vertébrale du budget annuel d’une copropriété, car ils en créent la base financière. Or, ce budget doit refléter les besoins financiers d’un syndicat de copropriétaires, pour que ce dernier puisse entretenir et conserver l’immeuble adéquatement.

Ce budget ne pourra jouer son rôle adéquatement que s’il est bien réfléchi. Or, une planification budgétaire judicieuse passera, obligatoirement, par la prise en compte de l’ensemble des dépenses courantes d’une copropriété. Plus particulièrement celles inhérentes à l’entretien immobilier et à l’administration des parties communes.

En d’autres termes, ce budget doit permettre le financement des travaux majeurs à venir, à savoir la réparation ou le remplacement des parties communes arrivées à échéance. Le fonds de prévoyance est sans conteste le poste le plus important à pourvoir, car c’est de lui que dépendra la réalisation de ces travaux d’une importance capitale. La méthode de calcul préconisée pour l’élaborer peut être questionnée. N'hésitez pas, au besoin, à vous adresser aux membres du conseil d’administration du syndicat sur cette question. Ils devraient normalement vous donner l'heure juste.

Les  primes d’assurance d’une copropriété représentent un autre volet à ne pas négliger dans le budget. Celles-ci ont fortement augmenté dans de nombreuses copropriétés au cours des dernières années. Les causes sont multiples : hausse de la sinistralité, augmentation des dégâts d’eau, problèmes d’étanchéité  et vieillissement du bâtiment.

 

BON À SAVOIR ! Pour mousser leurs ventes, certains promoteurs font miroiter des budgets d’opération irréalistes aux acheteurs potentiels et  sous-estiment ainsi le coût réel des charges communes . Certains administrateurs usent également d’un tel subterfuge, par souci d’être réélu lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Ne vous laissez pas berner par les belles paroles et les phrases creuses. Faites preuve de circonspection, méfiez-vous des choses qui sont trop belles pour être vraies, et procédez aux vérifications qui s’imposent!

 À RETENIR :  Les fonds de prévoyance insuffisants ou inexistants découlent, bien souvent, de charges communes trop basses, voire dérisoires. Tôt ou tard, cette triste réalité rattrapera une collectivité de copropriétaires, qui se verront imposer des augmentations de charges communes parfois drastiques. Ces décisions très impopulaires participent à la détérioration du climat social d’un immeuble, ce qui générera des conflits entre copropriétaires divisés : d’un côté se trouveront ceux qui sont en faveur des travaux à faire, et de l’autre camperont les copropriétaires qui n’ont pas les moyens d’y faire face.

ATTENTION ! Certaines copropriétés procèdent à des appels de charges additionnels, appelées « cotisations spéciales », pour payer des factures importantes, par exemple celle des polices d’assurance. Plusieurs copropriétaires préfèrent cette approche qui, disent-ils, facilitent la revente des condos. Évitez ces appels de charges inconsidérés en analysant attentivement le budget d’opération de la copropriété. S’il s’avère qu’une telle pratique est en vigueur dans l’immeuble, il vaudra mieux pour vous d’aller acheter ailleurs, car cette attitude peut révéler une probité douteuse dans la gestion d’une copropriété.

 

 

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