Notaire

L’intervention du notaire est très importante pendant l’achat d’un appartement en copropriété divise. Bien qu’il soit préférable qu'il agisse en amont d’une transaction, ce juriste entre généralement en scène après la signature de l'offre d'achat ou du contrat préliminaire.

Le notaire, en sa qualité d’officier public :

  • Est garant de la validité des titres ainsi que de l’acte de vente;
  • Est tenu à l’impartialité et de conseiller toutes les parties (autant l’acheteur que le vendeur);
  • Est tenu d’offrir les conseils requis propres aux actes qu’il reçoit.

 

Rôle du notaire

La préparation de l’acte de vente destiné à une copropriété divise est très complexe. Beaucoup plus, en fait, qu’un acte de vente produit pour une maison unifamiliale. Cet exercice implique une charge de travail importante pour le notaire, qui doit notamment maîtriser des notions propres au droit de la copropriété.

Il doit analyser une quantité non négligeable de documents juridiques, par exemple la déclaration de copropriété, le certificat de localisation, le plan cadastral, l’attestation de l’état des charges communes, et parfois même les procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires et du conseil d’administration. Il doit par ailleurs s’assurer que le syndicat de copropriétaires a bel et bien souscrit une couverture d’assurances, et que cette police est conforme à la déclaration de copropriété ainsi qu’à la loi. Toutes ces vérifications sont nécessaires, sans quoi, le notaire ne peut pas vous informer adéquatement des risques potentiels associés à votre achat.

Son travail requiert la participation de plusieurs intervenants, dont l’acheteur, le vendeur, le créancier hypothécaire et le conseil d’administration. Il se peut qu’il doive aussi interagir avec l’arpenteur-géomètre et le courtier d’assurance du syndicat, afin d’obtenir certaines précisions.

Le notaire s’implique dès le début du processus d’achat. Ainsi, en temps utile, il peut procéder aux vérifications qui s’imposent pour que l’acheteur comprenne les enjeux financiers relatifs à son achat. Ce même acheteur obtiendra aussi un titre de propriété adéquat.

Mandat du notaire

Diverses tâches sont accomplies par le notaire dans le cadre de son mandat :

  1. L’examen de l’offre d’achat ou du contrat préliminaire (l’avant-contrat);
  2. L’examen des titres de la propriété;
  3. L’examen de la déclaration de copropriété;
  4. Les vérifications relatives à la copropriété;
  5. La rédaction de l’acte de vente;

L’examen de l’avant-contrat (l'offre d'achat ou le contrat préliminaire).

Le notaire doit étudier minutieusement l’avant-contrat, afin de s’assurer que toutes les conditions y sont satisfaites. Cet examen garantit la rédaction d’un acte de vente qui reflète, avec exactitude, la volonté exprimée par les parties impliquées dans une transaction.

Résultats de recherche d'images pour « notaires »L’examen des titres de propriété

Pour s’assurer que l’acheteur acquiert un titre de propriété valable, le notaire doit vérifier que le vendeur est le véritable propriétaire du bien vendu; que ce dernier est en mesure de céder un titre exempt de tous vices de titres, et qu’il dispose de tous les droits requis pour vendre la propriété.

Pour le savoir, un notaire procède à l’examen des titres de la propriété. Cette étape consiste, essentiellement, à vérifier l’index aux immeubles et à lire les actes publiés contre l’immeuble. Dans certains cas, il faut remonter jusqu’au cadastre, parfois même jusqu’en 1866; examiner les plans de cadastre et analyser les charges qui peuvent affecter, limiter ou déprécier la propriété (ex. : hypothèques, servitudes, jugements et saisies). Le certificat de localisation doit également être examiné scrupuleusement.

L’examen de la déclaration de copropriété

Dans le cadre de son devoir de conseil envers l’acheteur, le notaire doit vous informer de vos futures obligations légales et financières à l’égard de la copropriété. Pour ce faire, il analyse la déclaration de copropriété et les modifications qui y ont été apportées (le cas échéant). À cet égard, il requerra, de la part du conseil d’administration de la copropriété, les actes modificatifs au règlement d’immeuble qui n’ont pas été publiés au registre foncier, ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires pendant lesquelles ces modifications ont été adoptées.

Les vérifications relatives à la copropriété

Le notaire procède à certaines vérifications relatives à la copropriété ciblée. Pour ce faire, il envoie un questionnaire aux administrateurs du syndicat de copropriétaires. Ce questionnaire inclut, notamment, une demande sur l'état des charges communes de l’unité convoitée, ainsi qu’une copie de la police d’assurance du syndicat. Lorsque le notaire reçoit les informations fournies par le syndicat, il en prend connaissance et demande des précisions ou des corrections, si nécessaire.

La rédaction de l’acte de vente

Par ailleurs, le notaire rédige l’acte de vente, dont le contenu doit être fidèle à celle de l’offre d’achat ou du contrat préliminaire. De plus, avant de procéder à la signature de l’acte de vente, il vérifie que tous les impôts fonciers et les charges communes échus ont été payés. C’est pendant cet exercice qu’il prépare le « mémoire de répartitions ».

Ce document a comme objet le partage, entre l’acheteur et le vendeur, du coût des charges affectant l’immeuble (ex. : charges communes, taxes municipales et scolaires). Ce calcul tient compte des sommes d’argent qui ont été payées ou non par le vendeur, pour ainsi déterminer qui paiera quoi et dans quelle proportion.

La réception de l’acte de vente

En dernier lieu, le notaire reçoit les parties impliquées dans une transaction pour qu’elles signent l’acte de vente. Il reçoit préalablement le montant du prix de vente dans un compte en fidéicommis. Dès la signature de l’acte de vente, l’acheteur devient propriétaire. Dans tous les cas, le notaire doit publier l’acte de vente et en vérifier l’indexation, à savoir s’il y a des entrées adverses (ex. : hypothèques légales) au registre foncier, avant de remettre les fonds au vendeur.

 

 

BON À SAVOIR! Le notaire peut agir à titre de conseiller juridique, par exemple en rédigeant une offre d’achat parfaitement adaptée à la propriété, et qui reflète la volonté exprimée par les parties impliquées dans une transaction. Il peut aussi vous conseiller sur les vérifications utiles à faire avant l’achat, et vous expliquer la structure juridique et le fonctionnement d’une copropriété divise.

À RETENIR : Les parties (acheteur et vendeur) impliquées dans une transaction ont intérêt à consulter un notaire, et ce, dès le début des procédures qui mènent ultimement à la vente. Ce dernier pourra examiner, pendant la période qui vous est allouée pour renoncer à l’achat, les différents documents que vous ont remis le vendeur et le syndicat de copropriétaires. Ce délai existe en vertu d’une condition suspensive, laquelle devrait être incluse dans l’offre d’achat.

ATTENTION! L’achat d’un appartement en copropriété nécessite de la part du notaire instrumentant une connaissance élevée des diverses règles régissant ce régime juridique.  Là-dessus, le Fonds d’assurance responsabilité de la Chambre des notaires du Québec a constaté « Que depuis quelques années, les réclamations en copropriété sont une préoccupation importante, tant par le nombre que par le coût qui leur est associé ». Cette citation provient d’un bulletin adressé aux membres du Fonds, en 2012. Il est donc important de faire appel à un notaire compétent, dont l’expertise et la notoriété en droit de la copropriété divise sont reconnues.

  CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 317 et suivantes.

 

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