Répartitions des charges communes entre vendeur et acquéreur

Avant d’acheter l’appartement de vos rêves, informez-vous de l’état des charges (frais de condo) qui s’y rattachent, plus particulièrement celles qui sont possiblement demeurées impayées par le vendeur. À défaut de faire cette vérification, vous serez tenu de les payer une fois devenu propriétaire de l’appartement.

Les charges communes en souffrance ou à venir

Pour savoir comment sont réparties les charges entre vous et le vendeur, il vous faudra observer certaines règles. L’acheteur ou son notaire doit, avant la signature de l’acte de vente, demander au conseil d’administration ou au gestionnaire un certificat qui précise les informations suivantes :

  • L’état des charges communes dues au syndicat par le vendeur;
  • Le montant des dépenses (travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes) établi avant la vente par le conseil d’administration ou par l'assemblée générale des copropriétaires, mais dont le paiement est demandé par le conseil d’administration après cette date;
  • L’état des appels de charges (frais de condo) calculés par le conseil d’administration avant la vente;

La communication de ces informations est cruciale pour l’acheteur, car en principe, ce dernier est responsable des charges communes impayées par le vendeur (article 1069 du Code civil du Québec). Toutefois, si une demande concernant l’état des charges communes a été adressée au syndicat (avant la vente définitive), soit par le notaire, soit par l'acheteur, et que le syndicat n’y a pas répondu dans les 15 jours suivant ladite demande, ce dernier ne pourra pas en réclamer le paiement à l'acheteur.

La répartition des charges communes

Le vendeur et l’acquéreur peuvent répartir entre eux les charges communes, avec ou sans le concours du notaire instrumentant. Il leur suffira d’arrêter une date pour que la répartition puisse se faire. Bien souvent, cette date correspond soit à celle du transfert de la propriété, soit à celle où il y a prise de possession de l'appartement. À partir de ce moment, l’acheteur devra assumer le paiement de sa contribution aux charges communes.

Fonds de prévoyance

Il en va de même pour la contribution au fonds de prévoyance : le vendeur et l’acheteur doivent fixer la date à laquelle l’acquéreur assumera lui-même les contributions au fonds de prévoyance. Une question se pose toutefois : le copropriétaire-vendeur est-il en droit de réclamer ses contributions versées et non utilisées au  fonds de prévoyance? Non, un copropriétaire ne peut pas en exiger le remboursement à son syndicat. L'article 1071 du Code civil du Québec prévoit que ce fonds demeure la propriété du syndicat.

Autres charges

D'autres sujets peuvent faire l’objet de discussions dans le cadre d’une vente, par exemple ceux relatifs à l’exécution de travaux de réparation urgents, qui doivent être réalisés avant que la vente finale n’ait lieu. En pareille situation, qui, du vendeur ou de l’acheteur doit assumer les coûts relatifs à ces travaux? Les parties ont intérêt à régler ce sujet potentiellement litigieux, en l’énonçant clairement dans le contrat préliminaire ou dans l'offre d'achat.

 

BON À SAVOIR ! La répartition des charges communes peut faire l'objet d'un aménagement entre le vendeur et l'acheteur. En pratique, lorsque la vente intervient avant l’exigibilité des sommes redevables qui découlent d’une cotisation spéciale, il n’est pas rare que le vendeur rembourse à l’acheteur la quote-part dans cet appel de charges, au moment de la vente.

ATTENTION ! Les charges communes sont payables par celui qui est propriétaire de l’appartement, au moment où elles sont exigibles. Afin d’acheter en toute connaissance de cause, mieux vaut s’enquérir du montant des charges communes impayées par votre vendeur. Vous éviterez ainsi d’avoir à les acquitter vous-mêmes, sans compter les possibles charges extraordinaires (cotisations spéciales) à venir qui seraient connues du vendeur.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 124 et suivantes.

 

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