Hypothèque légale de la construction

Lorsque vous achetez un appartement dans une copropriété nouvellement construite, une portion des parties privatives de l’immeuble, voire la totalité, peut faire l’objet d’un avis d’hypothèque légale de la construction.

En tant qu’acheteur, serez-vous tenu d’acquitter les dettes du promoteur, s’il se trouve en défaut de paiement à l’égard de ses créanciers de la construction? Dans l’affirmative, les sommes réclamées seront-elles réparties entre tous les copropriétaires? Et qu’arrivera-t-il si ces derniers refusent de payer?

 

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale de la construction?

L’article 2726 du Code civil du Québec prévoit qu’une hypothèque légale est acquise « en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ». Ce droit est accordé aux entrepreneurs, sous-entrepreneurs (ex. : plombier, électricien et plâtrier), fournisseurs de matériaux, ouvriers, ingénieurs et architectes, en raison d’une plus-value donnée à l’immeuble.

Cette plus-value s’obtient au moyen des travaux qui y sont réalisés, ainsi que par la fourniture des matériaux ou des services offerts qui en découlent. Lorsque le contrat qui décrit les services à être rendus n’a pas été conclu directement avec le propriétaire, l’exercice de ce droit nécessite, généralement, que ledit contrat ait été préalablement dénoncé à ce dernier.

Une procédure stricte

Les hypothèques légales de la construction et leur publication sont assujetties à des règles strictes. Elles subsistent par la publication sur les titres et la signification d’un avis, à l’intérieur d’un délai de 30 jours après que tous les travaux de construction d’un projet entier ont été substantiellement exécutés, c’est-à-dire dans les 30 jours suivant la fin des travaux. De plus, le bénéficiaire de ce droit doit déposer, dans les six mois après la fin des travaux, un « préavis d’exercice d’un droit hypothécaire » pour prendre l’immeuble en paiement, ou pour le faire vendre sous contrôle de justice. À défaut de respecter ces conditions, l’hypothèque légale s’éteint.

Le fractionnement de l’hypothèque légale

L’article 1051 du Code civil du Québec stipule que l’hypothèque légale de la construction, qui est inscrite au regard de travaux réalisés dans l’ensemble d’une copropriété, est partagée entre les fractions détenues par chacun des copropriétaires. Ce partage varie selon la valeur relative propre à chaque fraction, ou en vertu d’autres calculs qui pourraient être envisagés. Après avoir payé leur part d’une hypothèque légale de la construction, les copropriétaires peuvent ensuite la faire radier de leur fraction.

Le recours judiciaire

Si les copropriétaires visés par cette hypothèque légale de la construction refusent d’acquitter les sommes d’argent exigées, le créancier (ex. : entrepreneur, sous-entrepreneur) peut exercer un recours contre chacun d’eux, jusqu’à concurrence du montant attribuable à leur quote-part. En exerçant son droit hypothécaire, il pourra requérir soit la vente en justice, soit la prise en paiement de l’appartement ciblé, dépossédant ainsi le propriétaire à qui il appartient.

Un risque redoutable

L’hypothèque légale de la construction existe par elle-même pendant la durée des travaux et, pour que celle-ci soit préservée, un avis doit être publié pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle peut être existante lors de l’inscription de la déclaration, même si elle n’est pas publiée. C’est pourquoi ce risque est pratiquement impossible à déceler par le notaire qui doit instrumenter votre achat.

Il faut savoir que les travaux peuvent avoir été terminés dans votre partie privative au moment où vous l’avez acquise, mais qu’il en reste à faire ailleurs dans l’immeuble. À titre d’exemple, la piscine est peut-être en cours de construction, tandis que l’installation des tapis à certains étages est prévue ultérieurement. Il devient alors difficile, en pareilles circonstances, d’anticiper la date de parachèvement des travaux.

Les conséquences de la publication d’un avis d’hypothèque légale risquent d’être dramatiques. Grâce aux recours hypothécaires dont il dispose, son bénéficiaire peut demander que votre appartement soit vendu en justice, dans le cas où vous ne payez pas sa créance. Il peut également requérir du tribunal de se faire déclarer propriétaire des lieux, sans avoir à vous indemniser, même si votre appartement a une valeur beaucoup plus élevée que celle de la créance protégée.

Un irritant majeur pour les préteurs hypothécaires

Cette hypothèque légale de la construction pourrait vous placer en défaut à l’égard de votre créancier hypothécaire, qui demanderait le remboursement du prêt qu’il vous a fait, à défaut de faire radier cet avis vous-même dans un délai imparti. Le titulaire d’une hypothèque légale de la construction acquiert, pour la plus-value accordée par ces travaux, un droit de premier rang ou supérieur à celui du prêteur hypothécaire sur l’immeuble que vous possédez, mettant ainsi à risque la créance de votre prêteur hypothécaire.

 

 BON À SAVOIR! Certaines compagnies d’assurance titres proposent, aux acheteurs d’appartements neufs, une couverture d’assurance pour parer l’éventualité d’une inscription d’hypothèque légale de la construction. Celle-ci découlerait de travaux réalisés avant ou après l’achat, pourvu qu’ils aient été convenus avant la date d’entrée en vigueur de la police. Pour en savoir plus sur les hypothèques légales de la construction, ainsi que les protections d’assurances y afférentes, cliquez ici.

À RETENIR! Chaque copropriétaire peut être tenu de payer sa quote-part d’une hypothèque légale de la construction. Une fois fait, chacun pourra dès lors la faire radier de sa partie privative.

 ATTENTION! L’avis d’hypothèque légale peut être publié non seulement contre les appartements qui demeurent la propriété du promoteur, mais également contre ceux qu’il a vendus à des acheteurs, en l’occurrence vous.

CONSULTEZ  L’OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu’il faut savoir  aux pages 227 et suivantes

 

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