Certificat de localisation

Préparé par l’arpenteur-géomètre, le certificat de localisation doit être intégré au dossier des titres d’un immeuble. Il est généralement requis lors d’une transaction immobilière. Peu importe si le vendeur a ou non un certificat de localisation en sa possession, l’obligation d’en remettre un demeure. À défaut d’avoir un certificat, le vendeur devra en faire confectionner un. Par ailleurs, l’obtention d’une assurance titre ne dispense aucunement le vendeur de son obligation de fournir un certificat de localisation à jour.

 

 

L'objet

Le certificat de localisation comprend deux volets: un plan de localisation et un rapport écrit par lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur :

La situation du bâtiment au regard du terrain;

L’état de conformité ou de non-conformité d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu'au regard des lois et règlements.

Un certificat de localisation doit être produit pour une copropriété. Il donne suite aux opérations cadastrales d’origine, lesquelles permettent de constituer les parties communes et privatives.

Certificat de localisation et notaire

Le notaire chargé de préparer l’acte de vente doit avoir en main un certificat de localisation à jour qui démontre l’état actuel de l’immeuble. Cela lui permettra de conseiller adéquatement les parties impliquées dans une transaction.

Révision du certificat de localisation

Après plusieurs années, il faudra peut-être revoir les mesures, la superficie, la forme et la position de la partie privative qui fait l'objet de la vente  par rapport aux autres parties privatives et communes de l'immeuble, car des changements juridiques et physiques pourraient avoir affecté la situation et l’état des lieux. Ces changements rendent généralement caduc un certificat de localisation émis antérieurement.

Il en est ainsi du changement de numérotation des lots qu’entraîne la rénovation cadastrale (un lot rénové à son numéro unique et comporte sept chiffres). Idem lorsqu’un copropriétaire prend la liberté d’exécuter des travaux qui empiètent sur les parties communes, voire sur une ou plusieurs autres parties privatives de l’immeuble.

Les exemples d’empiètements sont nombreux. En voici quelques-uns :

  • Démolition d’un mur (partie commune) qui sépare deux parties privatives;
  • Démolition d’un mur porteur dans une partie privative (appartement), qui est qualifié de partie commune aux termes de la déclaration de copropriété;
  • Intégration à un appartement (partie privative) d’un bout de corridor (partie commune);
  • Aménagement par un copropriétaire, pour son bénéfice, d’un grenier (partie commune) surplombant sa partie privative;
  • Échange d’espace entre deux copropriétaires au regard de leurs appartements contigus;
  • Construction d’un cabanon par un copropriétaire, sans qu’il en ait le droit, dans les parties communes extérieures de l’immeuble.

Les répercussions de ces débordements ne sont pas seulement locales. Elles peuvent aussi compromettre l’intégrité du cadastre original et, par le fait même, les droits de propriété dont jouissent tous les copropriétaires de l’immeuble. Il faut se rappeler que chacun d'eux a un droit de propriété indivis sur les parties communes. Dans certains cas, ces empiètements entraînent une situation de non-conformité à la réglementation municipale.

Un nouveau certificat de localisation ?

Il est important que l’offre d’achat aborde la nécessité, ou non, de faire préparer un nouveau certificat de localisation. Aux termes du formulaire créé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), la promesse d’achat prévoit que « Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR (…) un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété et incluant la partie privative, ou à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale, tout nouveau certificat étant à la charge de l’ACHETEUR, s’il ne révèle aucune modification par rapport au certificat précédent ».

Le vendeur doit donc fournir un certificat de localisation qui décrit l'état actuel de la copropriété (dans son ensemble), ce qui inclut sa partie privative. Si ce document n’est pas disponible, il devra alors transmettre un certificat de localisation décrivant sa partie privative seulement. Par ailleurs, il appartient à l’acheteur d’assumer les frais inhérents à la production d’un nouveau certificat de localisation, advenant que ce document ne révèle aucun changement significatif par rapport à l’ancienne version. Dans le cas contraire, les frais exigés par l’arpenteur-géomètre seraient imputables au vendeur.

Les avantages d’un nouveau certificat de localisation sont multiples.

La confection d’un nouveau certificat de localisation assure une sécurité juridique aux acquéreurs. Il vous permettra, par exemple :

  • De voir si l’occupation actuelle des lieux est conforme aux plans cadastraux d’origine, par exemple, dans le cas ou des modifications ont été apportées à la partie privative;
  • De connaître, au besoin, les modifications apportées à l’immeuble au fil du temps;
  • D’apporter des correctifs aux irrégularités constatées.

Certificat de localisation sur la partie privative

Généralement, les copropriétaires-vendeurs ne fournissent que le certificat de localisation associé à leur partie privative. Juridiquement imparfaite, cette pratique s’explique par les coûts exorbitants pour la confection d'un certificat de localisation à jour de l'ensemble de l’immeuble, ainsi que par les délais d’attente qui en découlent, à plus forte raison quand la copropriété visée abrite un nombre élevé d’unités. Dans un immeuble détenu en copropriété, l’ensemble du mesurage devrait être refait, sans compter les vérifications concernant chacune des parties privatives et communes du bâtiment.

Malheureusement, le certificat de localisation qui couvre seulement la partie privative ne dira pas tout, par exemple si des actes contraires aux lois et aux règlements ont été commis ailleurs dans l’immeuble, voire dans les parties communes. En pareille situation, il faudra compter sur le conseil d’administration et les gestionnaires professionnels, qui pourraient être en mesure de fournir des informations plus éclairantes pour l’acheteur.

 

 BON À SAVOIR ! Le certificat de localisation de la partie privative ne permet pas de connaître l’ensemble des anomalies qui peuvent affecter les parties communes de l’immeuble. La plupart du temps, l'arpenteur-géomètre se limitera à mesurer l’appartement et, le cas échéant, les cases de rangement ou le stationnement privatif.

À RETENIR : Seul un certificat de localisation général de l’immeuble permet à un acquéreur de connaître la situation et la condition actuelles des parties communes par rapport aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu'aux lois et règlements.

 ATTENTION ! L’empiètement généré par des travaux irrégulièrement engagés permet au syndicat, ou à tout copropriétaire, d’exiger la démolition des ouvrages réalisés, et ce, même s’ils sont minimes ou ne causent que des préjudices mineurs.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 298 et suivantes.

 

Retour aux fiches pratiques