Yvon RUDOLPHE

Bachelier et diplômé d’un MBA en financement d’entreprise ainsi qu’un Post MBA spécialisé en évaluation économique d’entreprise de l’Université du Québec à Montréal, Yvon Rudolphe est intervenu comme spécialiste dans le programme MBA Immobilier de l’UQAM, au MBA en financement d'entreprise dans le cadre d'évaluation d'entreprise et au DESS en gestion de patrimoine privé des HEC de Montréal.

 

Copropriété divise vs Copropriété indivise

c4 octobre 2010- Existe-t-il un écart de valeur entre une copropriété divise et indivise ?

Dans le cadre d’un mandat qui nous a été confié, nous avons procédé à une étude visant à déterminer s’il existe un écart potentiel, entre une valeur immobilière détenue en copropriété divise et l’autre en indivise, en regard à sa valeur marchande. Il s’agit ici d’un immeuble à vocation résidentiel de type logement.

Notre intuition professionnelle au départ était positive à cet égard, toutefois, nous ne pouvions le prouver sans procéder d’abord à une analyse. Nous avons donc basé notre démarche sur le fait que deux espaces semblables, l’un divis et l’autre indivis, ayant des caractéristiques relativement semblables aussi, permettrait d’isoler la variable de la caractéristique relative à la détention juridique. Et nos résultats ont finalement démontré, dans ce cas-ci, qu’il y avait effectivement un écart.

Comment peut-on expliquer un tel écart? Dans les faits, les normes des institutions financières pour le financement de ces deux types de détention juridique sont différentes et avantagent la détention en copropriété divise. Et nous croyons que cet aspect expliquerait en grande partie l’écart de valeur.

Les écarts observés vont de 10 à 15% pour le secteur étudié. Mais est-ce le cas partout? Si toute chose étant égale par ailleurs et que nous avons comme seule variable l’aspect du cadre juridique, nous pensons qu’effectivement, ce serait le cas… mais nous ne pouvons le prouver de façon générale.

Plusieurs autres variables notamment l’état du fonds de prévoyance et la qualité de gestion peuvent également avoir un impact sur la valeur; toutefois, nous n’avons pas toujours accès à ces informations, lesquelles nous permettraient de rajuster ces variables. Ces deux variables seront extrêmement importantes lorsque nous aurons des dénonciations publiques de pertes financières; mais malheureusement, pour le moment, nous avons beaucoup de difficulté à obtenir l’information de la part des syndicats et souvent, les fonds de prévoyance sont tout simplement insuffisants.

La valeur marchande est fonction du risque financier et de l’expectative de rendement. Cela dit, il faut maintenir à la fois la qualité de l’immeuble et une saine gestion pour que la population garde confiance dans la formule de détention d’un immeuble en copropriété.

Nous croyons que la copropriété est une formule gagnante pour l’avenir, et pour en obtenir une valeur optimale il suffit de demeurer vigilant et responsable.

« Les empires ne se conservent que comme ils s'acquièrent, c'est-à-dire par la vigueur, par la vigilance et par le travail. » Louis XIV

 

Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier

Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
Tél. : (450) 462-1847
Tél. : (514) 362-8008
Courriel : yvonrudolphe@rudolf.ca
www.rudolf.ca

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