Yvon RUDOLPHE

Bachelier et diplômé d’un MBA en financement d’entreprise ainsi qu’un Post MBA spécialisé en évaluation économique d’entreprise de l’Université du Québec à Montréal, Yvon Rudolphe est intervenu comme spécialiste dans le programme MBA Immobilier de l’UQAM, au MBA en financement d'entreprise dans le cadre d'évaluation d'entreprise et au DESS en gestion de patrimoine privé des HEC de Montréal.

 

Clauses importantes de la promesse d'achat

8 juillet 2010- Très souvent, les courtiers immobiliers ne sont pas familiers avec les risques reliés à l’acquisition d’une copropriété, et les acheteurs… encore moins.  La notion de copropriété est bien mal comprise tant par les acheteurs que par les intervenants que sont les évaluateurs, les assureurs et les courtiers immobiliers.

D'une part, la vente d’une copropriété est une transaction de « titre » en valeurs immobilières, créé par des droits, et ne porte pas directement sur l’immeuble. En clair, la copropriété serait comparable à une entreprise ou à une société par action, dont l’action donne un privilège d’utilisation exclusive d’un espace dans le bâtiment et/ou sur le terrain. D’autre part, ce titre sophistiqué, offrant des droits au détenteur, comporte non seulement des obligations de droit civil mais aussi celles convenues dans la déclaration de copropriété et règlements.  Par conséquent, lors de l’acquisition d’une copropriété, l’acheteur se doit d’être prudent.

Dans bien des cas, celui-ci fera appel à un courtier immobilier. Il devient alors souhaitable de faire affaires avec un courtier possédant les compétences nécessaires qui lui permettront de déceler les éléments qui pourraient mettre en péril son patrimoine. Il est donc important de rendre l’offre d’achat conditionnelle à l’examen du registre de la copropriété, de la déclaration de copropriété incluant les règlements de l’immeuble, des états financiers, des procès-verbaux d’assemblées générales des cinq dernières années, du plan de gestion d’actifs, du certificat d’état de l’immeuble, du certificat de la qualité de l'insonorisation acoustique, du carnet d’entretien préventif et de la planification ou l’étude du fonds de prévoyance, de l’état de la valeur assurable, etc.

En effet, ceci permet à l’acheteur, appuyé par un expert, de faire une vérification diligente sur les risques et la qualité de son investissement. Dans le monde de la finance, et l’immobilier en fait partie, il doit y avoir une bonne adéquation entre le risque et le rendement espéré. Le rendement peut être défini comme l’actualisation des promesses futures, ceci inclut la qualité de vie qu’on en retire et le rendement sur notre argent.

Notons qu’une majorité de copropriétés ne détiennent pas toujours l’ensemble de ces documents. Ce manque d’information fait en sorte d’augmenter les risques et, par conséquent, nous ne sommes pas en mesure d’apprécier la juste valeur de l’investissement.

Malheureusement, tant qu’il n’y aura pas de scandale, la nonchalance règnera au sein du marché de la copropriété.

L’acquisition d’une copropriété mal gérée représente un danger réel.  Il est donc primordial de s’informer tant sur la qualité que sur la gestion de l’immeuble, car elles influencent grandement la valeur économique d’une copropriété. C’est pour cette raison qu’il vaut mieux être accompagné par un professionnel dans sa démarche d’acquisition d’une copropriété.

« L'observation recueille les faits ; la réflexion les combine ; l'expérience vérifie le résultat de la combinaison. » Denis Diderot

 

Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier

Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
Tél. : (450) 462-1847
Tél. : (514) 362-8008
Courriel : yvonrudolphe@rudolf.ca
www.rudolf.ca

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