Yvon RUDOLPHE

Bachelier et diplômé d’un MBA en financement d’entreprise ainsi qu’un Post MBA spécialisé en évaluation économique d’entreprise de l’Université du Québec à Montréal, Yvon Rudolphe est intervenu comme spécialiste dans le programme MBA Immobilier de l’UQAM, au MBA en financement d'entreprise dans le cadre d'évaluation d'entreprise et au DESS en gestion de patrimoine privé des HEC de Montréal.

 

Surévaluation des copropriétés... Le danger nous guette-t-il?

declaration-copropriete-99.jpg11 avril 2011- En tant qu’évaluateur agréé, je suis appelé à intervenir dans différents dossiers, entre autres, pour l’établissement de la valeur assurable et la valeur marchande de copropriétés.  Ceci m’amène à rencontrer régulièrement des gestionnaires, spécialisés dans la copropriété, et à intervenir sur ses différents aspects. 

C’est d’ailleurs lors d’une de ces réunions, que nous avions constaté le manque flagrant de saine gestion dans l’univers de la copropriété au Québec. Au cours d’une discussion, on y avait cité l’exemple de la France où la qualité de vie s’est détériorée ces dernières années entraînant, entre autres, une baisse de la valeur des unités détenues en copropriété.

En effet, plusieurs copropriétés ont été mal gérées, ce qui a eu comme conséquence la détérioration du bâtiment. Une hausse des frais aurait été nécessaire, mais plusieurs propriétaires ne pouvaient l’assumer. Comme certains d’entre eux n’ont pu vendre leur unité, ils ont dû se tourner vers la location, louant à n'importe qui, et sans se préoccuper des conséquences sur la copropriété.  Résultat : des copropriétés dont certaines ont été squattées, une détérioration accélérée des quartiers, mais surtout une détérioration de la valeur des unités de copropriété. 

Mon point est le suivant : si toute chose étant égale par ailleurs, nous devrions payer tôt ou tard pour l’inefficacité de la gestion de la copropriété. Alors si actuellement, le coût relié à cet aspect n’est pas intégré dans le prix, un jour il le sera… et ce jour est probablement très proche. Sans être un prophète de malheur, nous ne pouvons surfer continuellement sur les bénéfices du futur. 

Les causes de l’inefficacité de la gestion

Mes constatations du marché m’amènent à la conclusion qu’un très grand nombre de syndicats de copropriétés sont « dysfonctionnels ». La propension des gens à vouloir toujours minimiser les coûts ne permet pas de prendre les meilleures décisions. Seulement le fait de ne pas s’adjoindre un gestionnaire professionnel pour un syndicat est certainement une mauvaise utilisation du temps des bénévoles.  Tous n’ont pas les qualités de gestionnaire et n’ont pas non plus les compétences pour voir à une politique de prévention de la désuétude physique de l’immeuble. D’autre part, ne pas s’entourer de professionnels en la matière, même si des bénévoles de la même profession sont au conseil d’administration, est une erreur car l’administration et la gestion sont deux activités distinctes.

Autre facteur : le rôle de l’évaluateur agréé et celui du courtier immobilier

Le courtier immobilier ne tient pas compte de la gestion et des éléments propres à l’analyse de risque. De plus, les méthodes généralement reconnues en évaluation par l’évaluateur agréé ne sont pas appliquées adéquatement en ce qui a trait à l'évaluation de copropriété et ne sont pas propices à déceler la valeur réelle de la copropriété car la pratique n’intègre pas l’analyse de risque, et ce, pour des causes de manque d’informations et autres considérations. 

Comment est calculée la valeur des propriétés ?

La valeur, en économie, devrait intégrer les risques, mais le risque managérial est absent de l’analyse, ce qui fait que la très grande majorité des copropriétés sont surévaluées.  Cette surévaluation est due à l’absence d’intégration de la faiblesse de gestion en prévention de la désuétude physique de l’immeuble, du risque de litige par une convention inadéquate et/ou absente, du risque de poursuite causée par la mauvaise gestion ou administration, du fonds de prévoyance insuffisant, de l’insolvabilité des copropriétaires en rapport à leurs obligations sur les actifs dont ils sont détenteurs, notamment la copropriété, et finalement, le risque de marché.  

Conclusion

Si vous jugez que votre patrimoine a le mérite d’être au moins à l’abri de ces risques, il faut nécessairement faire appel à des experts en la matière pour prévenir les risques à votre part du patrimoine collectif. 

Tout cela semble bien sensé, mais force est de constater que la très grande majorité des copropriétaires agissent comme si la gestion était chose facile et qu’il n’est guère important de s’en soucier et de s’impliquer. La copropriété au Québec est un concept relativement nouveau et on nous l’a présenté comme étant une opportunité d’avoir le plaisir d’être dégagé de toute responsabilité et intervention alors que c’est tout le contraire… 

Eh oui ! Tous pour un, un pour tous… ça vous dit quelque chose ?        

« La première égalité, c'est l'équité.»  Victor Hugo, extrait de Les Misérables

 

Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier

Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
Tél. : (450) 462-1847
Tél. : (514) 362-8008
Courriel : yvonrudolphe@rudolf.ca
www.rudolf.ca

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