Raphaëlle Levesque

Attirée par les défis juridiques et les débats d’idées, Raphaëlle travaille au sein de l'équipe de litige, notamment en matière de vices cachés et de copropriété. Elle œuvre également en droit de la construction et en droit immobilier. 

Lors de ses études, Raphaëlle a pu parfaire ses connaissances dans divers milieux, notamment au sein d’une grande entreprise de services financiers et d’un cabinet international.

Elle a aussi effectué un stage au American-Turkish Council et a participé au programme The Washington Center, pour lequel elle reçut une bourse du Ministère des relations internationales. Elle est aussi détentrice d’un MBA, ce qui lui permet de mieux comprendre les enjeux de notre clientèle d’affaires.

Sa passion, sa détermination et son désir d’innover dans la pratique du droit font de Raphaëlle une avocate appréciée de tous ses collègues et clients.

Le bail à vie et ses conséquences

Affligé par un problème de santé, vous souhaitez emménager dans un appartement situé à proximité de celui de votre fille. Ça tombe bien, car une unité située dans sa copropriété est à vendre. Mais l’unité en question est louée. Lors d’une visite des lieux, le locataire vous informe qu'il n'a pas l’intention de partir, affirmant bénéficier d’un droit d’y rester à vie. Du moins, tant qu'il le désire.

Qu’à cela ne tienne, le vendeur vous déclare que ce locataire devra quitter l’appartement, après avoir reçu un avis de reprise de possession. Intrigué par les affirmations du locataire, vous prenez la peine d’interroger plusieurs intervenants, afin de vérifier s'il se pourrait qu'il détienne un « bail à vie ». La réponse fournie vous rassure : s’il est envoyé six mois avant la date prévue de reprise, l’avis de reprise de possession devrait permettre de récupérer l'appartement.

Il n’y a donc aucun obstacle à la vente, si bien qu’une promesse d’achat intervient et vous mandatez un notaire pour préparer l’acte de vente. Évidemment, vous l’informez des propos tenus par le locataire. Peu importe, le notaire certifie qu’un "bail à vie", ça n’existe pas! L’acte d’achat est donc signé, après quoi vous envoyez l’avis en question dans les délais prescrits. Étant donné que le locataire ne répond pas à cet avis dans le mois qui suit sa réception, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux et vous déposez alors une demande à la Régie du Logement , pour être autorisé à le faire partir. L’audience se déroule comme prévu, mais quelques semaines plus tard, vous recevez un jugement rendu par ce tribunal administratif qui ne vous permet pas cette reprise.

Tous les avis obtenus étaient erronés. Votre locataire avait raison. L'immeuble où est situé votre appartement a été converti en copropriété divise, alors qu'il a abrité, au cours des 10 années précédant la demande d’autorisation, au moins un logement locatif. Or, il faut savoir qu'une déclaration de copropriété divise ne peut être enregistrée sur un immeuble locatif, sans que la Régie du logement n’ait préalablement autorisé le propriétaire à procéder à sa conversion. L’autorisation de la Régie contiendra le nom des locataires à l’encontre desquels la reprise de possession ne peut plus être exercée ni par le locateur, ni par le nouvel acquéreur du logement.

De plus, la déclaration de copropriété ne peut être inscrite que si l’autorisation de la Régie y est annexée. Dans ce cas précis, la Loi accorde une protection aux locataires, afin d’éviter qu’ils ne soient évincés du logement qu’ils habitent. Ils sont donc titulaires d’un bail à vie, en quelque sorte. Le but est d’éviter une crise du logement, par le fait d’une diminution des unités locatives au profit de la copropriété divise.

Une décision datant de 2008, l'affaire Gagnon c. Lévesque, a été rendue par la Cour du Québec dans une situation semblable. Après avoir négocié le départ des locataires pour la somme de 12 000,00 $, l’acheteuse a réclamé (de ses vendeurs et du notaire qui a instrumenté la vente) le remboursement de cette somme, ainsi qu’une compensation pour les inconvénients subis. Il faut préciser que, dans cette affaire, la décision de la Régie du logement n'avait apparemment pas été annexée à la déclaration de copropriété publiée au registre foncier. Quoi qu'il en soit, après avoir analysé les faits, le juge Richard Landry a condamné les  vendeurs et le notaire à payer quelque 18 220,83$ à l’acheteuse, "in solidum". Entre les défendeurs, cependant, la responsabilité du notaire fut établie à 100%, celle des vendeurs à 0%.

La morale de l'histoire: méfiez-vous avant d’acheter un condo. Et n’hésitez pas à consulter un juriste spécialisé en cette matière, qui effectuera toutes les recherches requises pour établir la validité de la transaction projetée, sans surprise au détour.

Me Raphaëlle Levesque

Therrien Couture Joli-Cœur S.E.N.C.R.L

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