Marjorie Béchard

Marjorie Béchard a été reçue auprès de l’ordre professionnel de la Chambre des notaires du Québec en 2007, après avoir obtenu son baccalauréat en droit à l’Université du Québec à Montréal et son diplôme de droit notarial à l’Université de Montréal.

Me Béchard a travaillé à titre de notaire employée quelques temps, puis a rapidement fondé sa propre étude notariale en 2009. Me Béchard a exercé pendant près de 7 ans en pratique traditionnelle, où elle a développé une approche personnalisée avec la clientèle. En parallèle, elle a commencé à se spécialiser dans le domaine de la copropriété, en suivant de la formation continue à ce sujet et en s’impliquant à titre de notaire instrumentant dans des projets de développement immobilier en copropriété divise. Elle a développé un intérêt marqué pour ce type de pratique notariale.

Depuis 2015, Me Béchard s’est jointe au cabinet De Grandpré Joli-Cœur, dans l’équipe de droit de la copropriété.

Droits de retrait et de préemption

En copropriété, les droits de retrait et de préemption peuvent perturber le cours d’une transaction immobilière. Dans ma pratique, j’ai dû, à quelques reprises, intervenir à cet égard avant de pouvoir procéder à une vente, souvent à la grande surprise (et déplaisir parfois!) des parties au dossier, le tout ayant pour but toutefois de les protéger.

 

 

 

Droit de retrait

L’article 1022 du Code civil du Québec accorde un droit de retrait aux copropriétaires dans une copropriété indivise. Aux termes de cet article, un indivisaire peut racheter la quote-part indivise d’un immeuble qu’un autre indivisaire a vendu à un tiers (personne étrangère à l’indivision). Dans un tel contexte, les indivisaires ont soixante jours à compter de la connaissance de la transaction (de vente le plus souvent) afin de procéder au rachat de cette quote-part, en remboursant au tiers acquéreur le prix d’acquisition ainsi que les frais liés (courtier immobilier, notaire, etc.) à la transaction. Ce droit comporte toutefois une limite dans le temps, à savoir qu’il ne peut être exercé que dans l’année suivant la date de la transaction. À noter que l’acheteur ne peut s’y opposer, ce qui peut bien sûr comporter des conséquences désastreuses! Imaginez-vous acheter un condo indivis et vous retrouver à la rue quelques mois plus tard… Rassurez-vous toutefois, car en pratique, cela n’arrive que très rarement, les notaires ayant pour rôle, dans la transaction, d’effectuer les vérifications nécessaires à cet effet.

Droit de préemption

Lorsqu’une convention d’indivision est publiée sur un immeuble, il arrivera le plus souvent qu’une clause de renonciation à ce droit de retrait soit présente et que celle-ci soit remplacée par un droit de préemption (connu également sous les expressions « droit de premier refus » ou « pacte de préférence »). Ce droit oblige l’indivisaire qui souhaite vendre sa quote-part à l’offrir tout d’abord aux autres indivisaires, sauf exception (par exemple, lorsqu’un indivisaire vend sa quote-part ou une partie de celle-ci à son conjoint).

Quoi qu’il en soit, lorsqu’il est soumis à un droit de préemption, un indivisaire doit faire parvenir aux autres indivisaires un avis indiquant les prix et les conditions auxquelles il se propose de vendre sa quote-part, prix et conditions qui doivent être les mêmes que celles qui lui ont été ou lui auraient été proposées par un acheteur de bonne foi. Par la suite, les autres indivisaires bénéficient d’un délai (pouvant varier selon la rédaction de la clause) pour se prononcer. Si tous les indivisaires renoncent à exercer leur droit de préemption ou si l’acte de vente n’est pas conclu dans le délai prévu, l’indivisaire qui souhaite vendre sa quote-part peut alors le faire, mais pour un prix et des conditions au moins égaux à ceux qui ont été offerts aux autres indivisaires.

Il est important de noter que la loi prévoit que les droits de retrait et de préemption ne peuvent coexister. En effet, la présence d’un droit de préemption entraîne automatiquement une renonciation tacite au droit de retrait. Certaines conventions d’indivision peuvent également contenir un droit d’achat au décès d’un indivisaire. En présence d’une telle clause, il y aurait lieu de consulter un professionnel afin de bien comprendre les droits et obligations en découlant.

Et la copropriété divise dans tout cela?

En ce qui concerne les copropriétés divises, aucune disposition du Code civil du Québec ne crée de droit de retrait en faveur des copropriétaires, ceci constituant donc un certain avantage. Certaines déclarations de copropriété comportent toutefois une clause créant un droit de préemption et ce, malgré le fait que l’article 1056 du Code civil du Québec édicte que la déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères et sa situation. Or, parmi les droits d’un copropriétaire se trouve celui de disposer librement de son bien. Conséquemment, une clause de la déclaration de copropriété qui accorderait un droit de préemption pourrait contrevenir à cette disposition et être invalidée par un tribunal.

Malgré tout, il n’est pas rare de trouver une telle clause dans les petites copropriétés, auquel cas ceci pourrait être justifié par la destination d’un tel immeuble, où notamment, la collaboration des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement du syndicat et où la volonté de préserver cette convivialité pourrait donc justifier à certains égards des restrictions au droit de disposer librement d’une fraction, comme l’existence d’un droit de préemption.

Quoi faire lorsque l’on veut vendre?

Je recommande à mes clients ayant l’intention de vendre leur unité de copropriété indivise (ou de copropriété divise dans une petite copropriété) de vérifier d’emblée la présence de clauses relativement au droit de retrait et au droit de préemption.

Le plus souvent, les conventions d’indivision comportent une renonciation au droit de retrait. Si ce n’est pas le cas, il y aurait lieu de faire signer aux autres indivisaires une renonciation à ce droit et peut-être même, après consultation avec un notaire, aller jusqu’à apporter une modification à la convention d’indivision même.

Quant au droit de préemption, il y a lieu de lire la clause attentivement, avec l’aide d’un professionnel, au besoin, afin de bien la comprendre et d’envoyer les documents requis aux autres indivisaires (ou copropriétaires). Ceux-ci devront accuser réception et il y aura lieu d’obtenir des preuves documentaires dans l’éventualité où ils n’ont pas souhaité se porter acquéreur.

Le notaire, lors de l’examen des titres, s’il remarque une telle clause, n’a pas à juger de son opportunité dans les circonstances, mais doit en soulever l’existence et en expliquer les conséquences, puisqu’un non-respect de la clause peut entraîner un recours en dommages-intérêts de la part des personnes lésées. Dans le tourbillon de plus en plus rapide des transactions, il devient important pour le vendeur de vérifier le tout d’emblée, afin d’éviter que le notaire, en bout de piste, ait à communiquer lui-même avec tous les indivisaires ou copropriétaires afin d’obtenir et faire signer tout document requis… ceci pouvant entraîner des délais supplémentaires dans le dénouement d’une transaction.

 

Me Marjorie Béchard, Notaire
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR s.e.n.c.r.l.
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel :  m.bechard@djclegal.com

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