Marjorie Béchard

Marjorie Béchard a été reçue auprès de l’ordre professionnel de la Chambre des notaires du Québec en 2007, après avoir obtenu son baccalauréat en droit à l’Université du Québec à Montréal et son diplôme de droit notarial à l’Université de Montréal.

Me Béchard a travaillé à titre de notaire employée quelques temps, puis a rapidement fondé sa propre étude notariale en 2009. Me Béchard a exercé pendant près de 7 ans en pratique traditionnelle, où elle a développé une approche personnalisée avec la clientèle. En parallèle, elle a commencé à se spécialiser dans le domaine de la copropriété, en suivant de la formation continue à ce sujet et en s’impliquant à titre de notaire instrumentant dans des projets de développement immobilier en copropriété divise. Elle a développé un intérêt marqué pour ce type de pratique notariale.

Depuis 2015, Me Béchard s’est jointe au cabinet De Grandpré Joli-Cœur, dans l’équipe de droit de la copropriété.

Une alternative aux condos?

Dans le cadre de ma pratique, plusieurs clients me consultent dans le but de convertir un immeuble de plusieurs appartements en copropriété divise. Malheureusement, cela ne s’avère pas toujours possible, notamment en raison des coûts très onéreux qu’un tel processus peut engendrer (par exemple: les taxes de lotissement dites « de parc » applicables dans certains arrondissements de la Ville de Montréal) et des droits établis en faveur des locataires.

En revanche, j’explique alors à mes clients que ce même immeuble pourrait être assujetti à une convention d’indivision, à moindre coût et ce, sans trop de difficultés. Il faut savoir, toutefois, que les implications juridiques et financières de la copropriété divise sont fort différentes de celle de la copropriété indivise (voir la fiche intitulée Copropriété divise et copropriété indivise).

Autorisations requises

L’indivision ne requiert aucune autorisation particulière, que ce soit par la municipalité concernée ou la Régie du logement. Il faudra toutefois respecter les droits des locataires.

La convention d’indivision

La convention d’indivision dite organisée précise les règles qui prévalent entre les indivisaires et comprend des clauses de protection pour les indivisaires et les créanciers. Il est impératif qu’elle soit préparée par un notaire dont l’expertise est reconnue en cette matière. Contrairement à une déclaration de copropriété, une convention d’indivision ne peut être signée par un propriétaire unique. L’indivision implique nécessairement la présence d’au moins deux copropriétaires. Si un promoteur désire vendre en indivision, il lui faudra attendre l’achat d’une première unité par un acquéreur, après quoi la convention d’indivision pourra être signée et publiée au registre foncier.

La convention d’indivision prévoit les droits d’usage exclusifs de chacun des copropriétaires, par exemple concernant l’usage de la cour, des balcons, des toits terrasses et des stationnements. Aussi, une convention bien rédigée contiendra notamment l’hypothèque entrecroisée permettant un recours contre la quote-part de l’immeuble d’un copropriétaire en défaut.

De nos jours, les conventions d’indivision sont beaucoup plus étoffées. En fait, leur contenu peut s’apparenter à celui d’une déclaration de copropriété, par exemple en ce qui a trait aux charges communes et aux règles concernant les assemblées de copropriétaires.

Opérations cadastrales

En copropriété indivise, aucune opération cadastrale n’est requise, puisque les copropriétaires détiennent des droits indivis dans un même bien. Le certificat de localisation ne diffère pas de celui de l’immeuble non converti. Par ailleurs, il est possible de demander à un arpenteur-géomètre de réaliser les plans et les mesurages des différents appartements et des parties communes à usage restreint, le cas échéant, afin d’obtenir un certificat de localisation qui colle davantage à la réalité de l’usage de l’immeuble.

Hypothèques

Contrairement à la croyance populaire, l’existence d’une convention d’indivision dite organisée permettra aux copropriétaires d’hypothéquer leur quote-part dans l’immeuble et les droits d’usage exclusifs de leurs appartements respectifs indépendamment des autres copropriétaires, de sorte que ces derniers ne seront pas tenus responsables en cas de défaut des copropriétaires concernés par l’hypothèque. Ces hypothèques sont généralement octroyées par la Banque Nationale ou par les Caisses Desjardins. La mise de fonds minimale exigée est de 20% du prix d’acquisition du condo, et non 5%, comme c’est le cas en copropriété divise.

En somme, la copropriété indivise organisée, même si elle peut comporter certains désavantages, peut s’avérer une alternative fort intéressante à la conversion en copropriété divise dans plusieurs cas. Une consultation avec un notaire spécialisé en copropriété pourra vous aider à faire un choix éclairé à cet effet.

Me Marjorie Béchard, Notaire
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR s.e.n.c.r.l.
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel :  m.bechard@djclegal.com

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