Ginette ALLARD

Ginette Allard a 35 années d’expérience en notariat. Elle exerce dans différents domaines du droit, principalement celui de la copropriété, et a établi une relation d’affaires fidèle avec sa clientèle, fondée sur la qualité de ses services.

En 2008, elle se joint au cabinet de Grandpré Joli-Cœur et exerce depuis une pratique spécialisée en copropriété divise et indivise, et en droit immobilier. Elle offre aux promoteurs et aux particuliers l’élaboration juridique complète de leurs projets immobiliers, clé en main ou selon des besoins spécifiques. Ses services comprennent le financement du projet, la préparation d’offres d’achat, la rédaction de déclarations de copropriété uniques ou par phases, les ventes et financements aux acheteurs et autres besoins juridiques connexes. Ces mêmes services sont également réalisés dans le cadre de la copropriété indivise et comportent la rédaction de conventions entre copropriétaires indivis et la conversion en copropriété divise pour des projets de toute envergure.

Copropriété indivise : un besoin qui s'améliore

7 juin 2010 – Comme notaire, je reçois régulièrement des mandats concernant tant la copropriété divise que la copropriété indivise.

D'abord, il faut noter que l'indivision a toujours existé, même avant la copropriété divise. L'indivision permet à deux personnes ou plus d'être propriétaires d'un immeuble tout en partageant les coûts d’acquisition et les frais d'exploitation. À cet égard, elle a permis à plusieurs personnes de devenir propriétaires, ce qu'elles n'auraient pas pu faire autrement, compte tenu des investissements que cela requiert. De plus, l'indivision devient la solution pour plusieurs propriétaires pour lesquels la loi ne permet pas la conversion en copropriété divise, particulièrement sur le territoire de la ville de Montréal.

Améliorations

La copropriété indivise peut se faire avec ou sans convention entre propriétaires. Cependant, le marché actuel montre que l'existence d'une convention d'indivision contenant les clauses requises de protection des indivisaires et des créanciers hypothécaires, apporte une plus-value, par rapport à l'indivision sans convention, qui se reflète d’ailleurs dans le prix de vente de sa quote-part et de l'évaluation servant à l'obtention du financement hypothécaire distinct pour chacun des indivisaires. Dans certains quartiers, cette plus-value est même égale à celle qu’apporte la transformation  en copropriété divise.

Le financement distinct visant l'obtention de prêts hypothécaires garantis sur les quotes-parts indivises de chacun des indivisaires et des droits d'usage y afférents est présentement offert par certains créanciers. Chacun des indivisaires est responsable du remboursement de son propre prêt, et advenant le défaut d'un indivisaire, le créancier n'exercera sa garantie que contre la quote-part de l'indivisaire en défaut. De plus, l'indivisaire doit disposer d'une mise de fonds de 20% de la valeur de la quote-part, puisque les assureurs hypothécaires n'accordent pas d'assurance pour de tels prêts.

On retrouve au Code civil du Québec, depuis 1994, plusieurs règles régissant l'indivision, qui n'existaient pas auparavant.

Certains avantages

Le régime de l'indivision organisé permet plus de liberté en termes de rédaction des conventions des parties, en comparaison à la copropriété divise. Par exemple, les indivisaires pourraient décider d'accorder un droit de veto à un indivisaire sur certaines décisions, exiger l'unanimité pour d'autres ou établir des majorités sans nécessairement qu'elles soient égales aux quotes-parts de chacun des indivisaires. La répartition des charges communes peut aussi se faire autrement qu'en proportion des quotes-parts de chacun.

Bien que la nécessité de la mise de fonds de 20% puisse être un désavantage pour certains, pour d'autres c'est un réel avantage puisque cela apporte une sécurité aux autres propriétaires.

L'indivision ne nécessite pas d'opération cadastrale (pas besoin d'approbation municipale ni de dépôt de nouveaux numéros de lots au service du cadastre et au registre foncier).  Cela entraîne une économie de coûts et une réduction des délais de plusieurs mois par rapport à la copropriété divise.

Certains désavantages

Le Code civil du Québec permet au propriétaire de reprendre un logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger certains membres de sa famille proche. Cependant, il est important de savoir qu'en situation d'indivision avec une autre personne que son conjoint, il n’est pas possible pour un propriétaire de reprendre possession d'un logement résidentiel puisqu’une restriction à cet effet a été prévu au Code civil. Cette limitation  ne s'applique pas en matière commerciale.

Les indivisaires sont tenus solidairement responsables de certains frais et charges tels les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais d'entretien et réparation des parties communes. De plus, il est important que la convention prévoit une clause obligeant l’indivisaire voulant faire des travaux importants à son appartement à fournir aux autres la garantie suffisante qu’il possède la suffisance des fonds pour payer les travaux. À ces égards, une partie de l'équité (mise de fonds de 20%) sur chacune des quotes-parts servira à garantir le respect des obligations des indivisaires contractées aux termes de la convention par le biais de l'hypothèque entrecroisée créée en faveur de chacun des indivisaires et contenue à la convention d'indivision.

L'indivision organisée, bien que n'étant pas la solution pour tous les copropriétaires, s'avère avantageuse dans bien des cas.  Les copropriétaires devront donc bien analyser les avantages et désavantages de ce mode de propriété.

En tant que notaire,  je considère  que les deux types de copropriété ont leur place.

 

Me Ginette Allard, Notaire
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR s.e.n.c.r.l.
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel :  g.allard@djclegal.com

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