Projet de loi 16 : pour une meilleure protection des copropriétaires

11 janvier 2019 — Le Projet de loi 16 a été officiellement adopté le 6 décembre dernier. Plusieurs des mesures qu’il contient sont entrées en vigueur le 10 janvier 2020, tandis que d’autres le seront ultérieurement, par exemple la mise en place obligatoire d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien.

Parmi les dispositions qui sont entrée en vigueur, certaines d’entre elles impacteront les promoteurs et les entrepreneurs en copropriété. Notamment celle contenue dans le nouvel article 1791.1 du Code civil du Québec, concernant les acomptes versés par tout acheteur lors d’une vente sur plan.

Acomptes protégés

Ces acomptes devront être protégés « par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement. »  

On préviendra, ainsi, les risques que des acheteurs perdent leur acompte, en tout ou en partie, advenant que le projet de construction d’une copropriété divise ne se rende pas à terme, et que le promoteur ou l’entrepreneur devienne insolvable.

D’autres mesures concernant les promoteurs et les entrepreneurs changeront la donne, dont celle qui stipule que dans les 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire, le promoteur devra fournir, au syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance. Toutefois, cette nouvelle disposition entrera en vigueur ultérieurement par règlement du gouvernement.

L’obtention des plans et devis par un syndicat

Autre nouveauté importante pour tout syndicat de copropriétaires : l’obtention des plans et devis de son immeuble par un architecte ou un ingénieur. L’article 1083.1 stipule qu’ils sont « tenus de les fournir au syndicat sur demande. »

À l’heure actuelle, il arrive que les administrateurs d’une copropriété ne puissent pas obtenir ces plans et devis, sous prétexte d’une relation contractuelle établie entre le professionnel du bâtiment et son promoteur ou entrepreneur, et que les copropriétaires n’y sont pas parties prenantes.

Décisions controversées des administrateurs

Par ailleurs, tout copropriétaire ou administrateur peut désormais s’adresser au tribunal, afin de réclamer l’annulation ou la modification d’une décision prise par son conseil d’administration, advenant qu’elle soit « partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits », précise l’article 1086.2 du Code civil du Québec.

Par ailleurs, l’article 1086.4 permettra au tribunal, si les circonstances le justifient, de remplacer le conseil d’administration par un administrateur provisoire, mais aussi de « déterminer les conditions et les modalités de son administration. »

Empêchements et obstructions en assemblée

De même, le tribunal pourra intervenir, advenant des empêchements et des obstructions systématiques par certains copropriétaires lors d’une assemblée. Un juge pourra « rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances », en vertu de l’article 1086.3.

Pendant ces assemblées, l’indivisaire qui n’est pas présent sera « présumé avoir donné le mandat de le représenter aux autres indivisaires, à moins qu’il n’ait, par écrit, mandaté un tiers à cette fin ou indiqué son refus d’être représenté. Son droit de vote est partagé proportionnellement aux droits des autres indivisaires dans l’indivision. »

Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 11 janvier 2020