Le spectre des hypothèques légales et des acomptes non protégés

22 novembre 2019 — Un important promoteur immobilier éprouve des difficultés financières par les temps qui courent, si bien que plusieurs de ses projets en copropriété pourraient rester inachevés, mais aussi être grevés par des hypothèques légales de la construction. En outre, les acomptes versés par des acheteurs risquent d’être perdus, advenant qu’ils ne soient pas encore passés chez le notaire.

C’est ce que nous apprenait, ce matin, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec. Actuellement, tout acheteur d’un condo neuf pourrait recevoir un avis d’hypothèque légale de la construction, quelque temps après avoir acquis son unité, notamment parce que les sous-traitants du promoteur (ex. : maçon, électricien et plâtrier) prétendent ne pas avoir été payés.

En pareille situation, la facture peut être très élevée, d’autant plus qu’elle s’ajoute à d’autres charges financières qui incombent à l’acheteur, par exemple un prêt hypothécaire. L’article 2726 du Code civil du Québec prévoit qu’une hypothèque légale est acquise en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.

L’assurance titre

« Certains produits d’assurance titres permettent de se prémunir contre une hypothèque légale. Un acheteur pourra donc indiquer, dans le contrat préliminaire, que son achat est conditionnel à ce qu’il puisse y souscrire », fait savoir l’avocat émérite et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur.

Le problème, c’est que bien des consommateurs n’en comprennent pas l’utilité, et ils ne veulent pas dépenser quelques centaines de dollars (à vie) pour s’en prévaloir. Cela dit, tous ne peuvent pas y souscrire, car les compagnies d’assurance refusent d’assumer le risque trop grand que représentent certains constructeurs.

Les notaires ne peuvent pas tout faire

Autre dimension méconnue d’une transaction immobilière par la plupart des consommateurs : même si un notaire a fait les vérifications diligentes, il ne pourra pas garantir, à l’acheteur, qu’aucune hypothèque légale de la construction ne sera publiée sur son unité.

En ce qui a trait aux acomptes versés lors d’une vente sur plan, ceux dont l’immeuble n’est pas couvert par un plan de garantie exposent les acheteurs à perdre leur mise. Or, le projet de loi 16, qui vise une réforme législative en profondeur de la copropriété divise au Québec, a prévu des dispositions pour protéger ces acomptes.

« Nous saluons ce projet de loi, qui prévoit une protection accrue des dépôts versés en vue d’acheter un condo, pour ainsi protéger les consommateurs au regard d’un projet en difficulté financière », souligne Yves Joli-Coeur.

Légiférer sur les hypothèques légales

Il reste que le législateur n’a rien prévu en ce qui concerne les hypothèques légales de la construction, afin que les consommateurs n’aient pas à en faire les frais. « Au final, il faudra chercher à maintenir la relation de confiance entre les consommateurs, les promoteurs et les constructeurs de condos, afin que la copropriété puisse continuer sa formidable ascension », conclut le RGCQ.

Montréal, 22 novembre 2019